2023년 세법 제19문

강사: 자, 오늘은 제34회 공인중개사 시험 2차 부동산공시법 및 세법에서 나온 19번 문제를 살펴보겠습니다. 어시스턴트님, 문제를 읽어보시겠어요?

어시스턴트: 안녕하세요! 19번 문제는 "환매특약 등기에 관한 설명으로 틀린 것은?"라는 문제예요. 다음은 선택지들이에요:
① 매매로 인한 소유권이전등기의 신청과 환매특약등기의 신청은 동시에 하여야 한다.
② 환매등기의 경우 매도인이 아닌 제3자를 환매권리자로하는 환매등기를 할 수 있다.
③ 환매특약등기에 처분금지적 효력은 인정되지 않는다.
④ 매매목적물의 소유권 일부 지분에 대한 환매권을 보류하는 약정을 맺은 경우, 환매특약등기 신청은 할 수 없다.
⑤ 환매기간은 등기원인에 그 사항이 정하여져 있는 경우에만 기록한다.

강사: 좋습니다. 이 문제는 환매특약등기에 대한 이해가 중요한 문제입니다. 우선, 정답은 ②입니다. 이유는 환매권리자가 매도인 본인이어야 한다는 것입니다. 환매권은 매도인이 소유권을 회복할 수 있는 권리이니까요. 부동산등기법 제57조 제2항에 따르면 환매권리자는 매도인으로 하여금 등기를 청구하게 할 수 있으나, 제3자를 환매권리자로 하는 등기는 인정되지 않습니다. 따라서 ②번은 틀린 설명입니다.

어시스턴트: 그렇군요. ③번은 어떻게 되나요? 그건 환매특약등기에 대한 효력과 관련된 것 같아요.

강사: 맞습니다. ③번은 "환매특약등기에 처분금지적 효력은 인정되지 않는다"는 설명이에요. 이 부분은 틀린 것은 아니요. 환매특약등기는 매도인의 권리 보호를 위한 제도로서, 처분금지적 효력은 인정됩니다. 이는 매도인이 소유권을 회복할 수 있는 권리를 보호하기 위한 것입니다.

어시스턴트: 그렇다면 ④번은 어떻게 되나요? "매매목적물의 소유권 일부 지분에 대한 환매권을 보류하는 약정을 맺은 경우, 환매특약등기 신청은 할 수 없다"는 설명이에요.

강사: ④번은 틀린 설명입니다. 환매특약등기는 소유권 일부 지분에 대한 환매권을 보류하는 약정을 맺은 경우에도 신청할 수 있습니다. 환매특약등기는 소유권 전체에 대한 것도 있고, 일부에 대한 것도 있어요.

어시스턴트: 그렇군요. 마지막으로 ⑤번은 어떻게 되나요? "환매기간은 등기원인에 그 사항이 정하여져 있는 경우에만 기록한다"는 설명이에요.

강사: ⑤번은 정답입니다. 환매기간은 등기원인에 정하여져 있는 경우에만 기록합니다. 이는 환매기간이 명확하게 되어 있어야 하기 때문입니다.

어시스턴트: 자, 이렇게 하면 될까요? 수험생들이 자주 헷갈리는 부분이 많아서요.

강사: 맞습니다. 수험생들이 자주 헷갈리는 부분은 환매권의 본질을 이해하지 못하고 제3자도 환매권리자가 될 수 있다고 오해하는 경우입니다. 또한, 환매특약등기의 효력과 법적 성질을 혼동하여 등기 가능 주체를 잘못 판단하는 경우도 많아요.

어시스턴트: 그렇군요. 그럼 쉽게 외우는 방법이 있을까요?

강사: '환매'는 '매도인이 되돌아온다'는 의미로, 매도인 본인만이 권리자가 될 수 있다는 점을 기억하세요. 이렇게 하면 쉽게 외울 수 있을 거예요.

어시스턴트: 정말有帮助이에요! 오늘은 이렇게 정리해보았습니다. 마무리로, 이 문제의 핵심 요약을 한 번 더 말씀해 주시겠어요?

강사:当然了. 핵심 요약을 요약하자면, 환매권리자는 매도인 본인만 가능하며 제3자 등기는 인정되지 않는다. 환매특약등기에는 처분금지적 효력이 인정된다. 환매기간은 등기원인에 정해져 있을 때만 기록한다입니다.

어시스턴트: 감사합니다! 이번 팟캐스트를 통해 많은 도움이 되셨기를 바랍니다. 다음 회에도 계속 지켜주세요!