2023년 부동산학 제5문

### 스크립트 형식

강사: [강사의 발언]
어시스턴트: [어시스턴트의 발언]

### 대화 흐름

1. 오프닝
어시스턴트: "안녕하세요! 오늘은 제34회 1차 시험 5번 문제를 살펴보겠습니다."

2. 문제 개요 설명
강사: "이 문제는 도시개발사업의 수용방식과 환지방식을 비교한 설명에서 틀린 것을 찾는 문제입니다. 주어진 조건에 따라 보상금은 현금으로 지급되며, 이를 바탕으로 각 선택지를 검토해야 합니다."

3. 선택지 검토
어시스턴트: "처음부터 ⑤번까지 각 선택지를 보겠습니다. ①번은 '수용방식은 환지방식에 비해 세금감면을 받기 위한 대토로 인해 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 크다'고 합니다. 이는 맞는 설명입니다. 수용방식에서는 현금보상으로 인해 토지소유자들이 대토를 구입하여 구역 밖 지가 상승 요인이 됩니다."

강사: "그렇죠. ②번은 '수용방식은 환지방식에 비해 사업시행자의 개발토지 매각부담이 크다'고 합니다. 이 설명도 맞습니다. 수용방식에서는 사업시행자가 모든 토지를 취득하여 조성 후 매각해야 하므로 매각부담이 크습니다."

어시스턴트: "③번은 '사업시행자의 사업비부담에 있어 환지방식은 수용방식에 비해 작다'고 합니다. 이 설명도 맞습니다. 환지방식에서는 토지소유자가 사업비를 분담하므로 사업시행자 부담이 적습니다."

강사: "④번은 '사업으로 인해 개발이익이 발생하는 경우, 환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다'고 합니다. 이 설명도 맞습니다. 환지방식은 개발이익이 환지로 배분되어 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 큽니다."

어시스턴트: "마지막으로 ⑤번은 '개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 적어 절차가 간단하다'고 합니다. 이 설명이 틀린 것입니다."

4. 정답 포인트
강사: "정답은 ⑤번입니다. 도시개발법상 환지방식은 조합설립인가, 사업시행인가, 환지계획인가 등 각 단계마다 토지소유자 동의가 필요하나, 수용방식은 상대적으로 동의절차가 간단합니다. 따라서 환지방식은 토지소유자 동의를 받는 단계가 많아 절차가 복잡합니다."

어시스턴트: "그렇군요. 환지방식이 토지소유자 참여형 사업으로 각 단계마다 동의절차가 복잡하다는 점을 기억해야 합니다."

5. 자주 틀리는 부분
어시스턴트: "수험생들이 자주 틀리는 부분은요? 특히 ⑤번에 대해 많이 헷갈리는 것 같습니다."

강사: "네, 맞습니다. 환지방식과 수용방식의 절차 복잡성에 대한 이해가 부족하기 때문입니다. 환지방식은 토지소유자의 동의 절차가 많아 절차가 복잡하다는 점을 꼭 기억해야 합니다."

6. 암기 팁
어시스턴트: "쉽게 외우는 방법이 있을까요?"

강사: "네, 환지방식과 수용방식의 차이점을 요약하면 됩니다. 환지방식은 토지소유자 동의 절차가 많고 복잡하지만, 사업비 부담이 적고 개발이익이 토지소유자에게 귀속됩니다. 반면 수용방식은 동의 절차가 간단하지만, 사업비 부담이 크고 매각부담이 있습니다."

7. 마무리
어시스턴트: "오늘의 포인트 정리하면, 환지방식과 수용방식의 절차 복잡성과 부담점을 이해하는 것이 중요합니다. 다음에도 꼭 이 부분을 기억해 주세요. 감사합니다!"

강사: "감사합니다. 다음에도 열심히 공부해 주세요!"