2023년 부동산학 제34문

강사: 자, 오늘은 제34회 1차 시험 34번 문제를 살펴보겠습니다. 주택저당담보부채권(MBB)에 관한 설명으로 옳은 것은 어떤 것이 있을까요?

어시스턴트: 아, 이 문제는 주택저당담보부채권(MBB)에 대한 이해도를 검사하는 문제네요. 선택지가 다양해서 어떤 것이 옳은지 궁금해요.

강사: 좋아요. 우선, 문제의 핵심 포인트를 설명해보겠습니다. 이 문제는 MBB에 대한 다양한 설명을 제시하고, 그 중에서 옳은 것을 선택하도록 합니다.

어시스턴트: 그렇군요. 그럼, 첫 번째 선택지는 "유동화기관이 모기지 풀(mortgage pool)을 담보로 발행하는 지분성격의 증권이다." 이거 옳나요?

강사: 이 선택지는 틀립니다. MBB는 지분증권이 아니라 채권증권입니다. MBB는 주택저당대출을 담보로 발행되는 채권으로, 투자자는 채권의 원리금 상환을 보장받습니다. 그리고 MBB는 유동화기관이 발행하지만, 지분성격의 증권이 아니라 채권성격의 증권입니다.

어시스턴트: 아, 그렇군요. 그럼 두 번째 선택지는 "차입자가 상환한 원리금은 유동화기관이 아닌 MBB 투자자에게 직접 전달된다." 이거는 어떻게 되나요?

강사: 이 선택지도 틀립니다. 차입자가 상환한 원리금은 유동화기관을 통해 MBB 투자자에게 전달됩니다. 유동화기관이 MBB를 발행하는 과정에서 모기지 풀을 만들고, 이를 통해 원리금과 이자를 받아 투자자에게 전달합니다.

어시스턴트: 그렇다면 세 번째 선택지는 "MBB 발행자는 초과담보를 제공하지 않는 것이 일반적이다." 이거는 어떻게 되나요?

강사: 이 선택지도 틀립니다. MBB 발행자는 초과담보(overcollateralization)를 제공하는 것이 일반적입니다. 초과담보는 채무불이행 시에도 투자자 보호를 위해 중요한 역할을 합니다.

어시스턴트: 네, 초과담보는 중요하네요. 그럼 네 번째 선택지는 "MBB 투자자 입장에서 MPTS(mortgage pass-through securities)에 비해 현금흐름이 안정적이지 못해 불확실성이 큰다는 단점이 있다." 이거는 어떻게 되나요?

강사: 이 선택지도 틀립니다. MBB 투자자는 MPTS에 비해 현금흐름이 더 안정적입니다. MPTS는 모기지 대출의 이자와 원리금을 투자자에게 즉시 전달하지만, MBB는 초과담보와 같은 보호책이 있어 현금흐름이 더 안정적입니다.

어시스턴트: 그렇다면 마지막 선택지인 "MBB 투자자는 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않는다." 이거는 정답이죠?

강사: 정답입니다! MBB 투자자는 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않습니다. 이는 MBB가 초과담보를 제공하고, 발행사가 조기상환 위험을 부담하기 때문입니다. 이는 MBB 투자자에게 안정적인 투자 대상을 제공합니다.

어시스턴트: 정답입니다! 그럼 수험생들이 자주 틀리는 부분이 있나요?

강사: 예요. 자주 틀리는 부분은 MBB가 지분증권이라고 오해하는 경우입니다. 실제로 MBB는 채권증권이고, MPTS와는 다른 성격을 가지고 있습니다. 또한 MBT와 MPTS의 차이점을 혼동하여 투자자의 위험 부담을 잘못 이해하는 경우도 많습니다.

어시스턴트: 그렇군요. 그럼 쉽게 외우는 방법이 있을까요?

강사: 예요. MBT = Mortgage Backed Bond(채권) / MPTS = Mortgage Pass Through Securities(지분) / 'B'는 Bond(채권)를 의미해 위험 부담이 없음을 기억하세요. 이렇게 기억하면 좋을 것 같아요.

어시스턴트: 네, 이렇게 기억하면 좋을 것 같네요. 오늘은 이렇게 정리했습니다. MBB는 주택저당대출을 담보로 발행하는 채권증권으로, 투자자는 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않습니다. 또한 초과담보 제공을 통해 투자자 보호가 이루어집니다.

강사: 좋아요. 오늘의 포인트를 정리하면, MBB는 주택저당대출을 담보로 발행하는 채권증권이며, 투자자는 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않습니다. 초과담보 제공을 통해 투자자 보호가 이루어집니다.

어시스턴트: 감사합니다! 다음에도 열심히 공부해 주세요!