2023년 중개사법 제38문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제34회 2차 시험 38번 문제를 살펴보겠습니다. 이 문제는 「상가건물 임대차보호법」의 내용에 대한 것입니다. 어떻게 되었나요?

어시스턴트: 안녕하세요! 이 문제는 상가건물 임대차보호법의 내용을 설명한 것 중 틀린 것을 찾아야 하는 문제입니다. 어떤 내용들이 있는지 확인해보겠습니다.

강사: 좋습니다. 문제를 보면 다음과 같은 선택지들이 있습니다.
① 甲이 건물을 인도 받고 「부가가치세법」에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다.
② 확정일자는 건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
③ 임대차계약을 체결하려는 甲은 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 건물의 확정일자 부여일 등 관련 정보의 제공을 요청할 수 있다.
④ 甲이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 甲의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
⑤ 건물의 경매 시 甲은 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받은 이후에 건물을 양수인에게 인도하면 된다.

어시스턴트: 정말 많은 선택지가 있습니다. 이 문제는 어떤 점을 중심으로 해결할 수 있을까요?

강사: 이 문제는 「상가건물 임대차보호법」 제11조에 대한 이해가 중요합니다. 제11조는 임차인과 임대인 간의 보증금과 건물 인도에 대한 규정을 포함하고 있습니다. 정답은 5번입니다.

어시스턴트: 5번이 정답이네요. 그럼 이 문제를 틀린 이유를 설명해 주세요.

강사: 좋습니다. 5번은 "건물의 경매 시 甲은 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받은 이후에 건물을 양수인에게 인도하면 된다."라는 내용입니다. 하지만 이는 틀렸습니다.

어시스턴트: 왜 그렇게 되나요?

강사: 「상가건물 임대차보호법」 제11조 제2항과 제3항에 따르면, 임차인은 임대인에게 건물의 인도를 청구할 수 있고, 임대인은 임차인에게 보증금을 지급할 때까지 건물의 인도를 거부할 수 없습니다. 또한, 임차인은 임대인에게 보증금의 지급을 청구할 수 있고, 임대인은 임차인에게 건물의 인도를 청구할 때까지 보증금의 지급을 거부할 수 없습니다. 따라서 임차인은 우선변제권에 따른 보증금을 지급받기 전에 건물을 인도해야 하며, 임대인은 보증금을 지급하기 전까지 건물의 인도를 거부할 수 없습니다.

어시스턴트: 이해가 됩니다. 그럼 자주 틀리는 부분이 있나요?

강사: 자주 틀리는 부분은 '환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받은 후에 건물을 인도해야 한다는 오해'입니다. 또한, 건물의 경매 시 임차인의 권리와 의무에 대한 혼동도 많습니다.

어시스턴트: 그렇군요. 쉽게 외우는 방법이 있을까요?

강사: 「상가건물 임대차보호법」 제11조 제2항과 제3항을 함께 기억하자. 임차인은 건물 인도를 먼저 요구할 수 있고, 임대인은 보증금 지급을 먼저 요구할 수 있다. 이것을 '인도-보증금' 순서로 기억하자.

어시스턴트: 정리하면 이렇게 되네요. 「상가건물 임대차보호법」 제11조 제2항과 제3항을 기억하면 좋습니다. 감사합니다!

강사: 감사합니다. 오늘의 포인트는 이렇습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제11조 제2항과 제3항을 통해 임차인과 임대인 간의 보증금과 건물 인도의 순서를 이해해야 합니다. 또한, 자주 틀리는 부분에 대한 이해가 중요합니다. 다음에는 꼭 이 점을 기억해보세요. 감사합니다!