2023년 중개사법 제36문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제34회 2차 시험 36번 문제를 살펴보겠습니다. 이 문제는 공인중개사법령및중개실무 과목에 출제된 문제입니다.

어시스턴트: 안녕하세요! 저기요, 36번 문제는 어떤 내용인가요?

강사: 이 문제는 다음과 같습니다. 甲이 乙로부터 乙 소유의 X주택을 2020. 1. 매수하면서 그 소유권이전등기를 자신의 친구인 丙에게로 해 줄 것을 요구하였고, 丙은 그에 따라 소유권이전등기를 받았습니다. 그런데 丙은 甲의 허락을 얻지 않고 X주택을 丁에게 임대하였고, 丁은 인도반은 후 주민등록을 이전하였습니다. 이에 대해 개업공인중개사가 丁에게 설명한 내용으로 틀린 것은 무엇인가요?

어시스턴트: 이 문제는 임대차계약과 소유권이전 등기에 대한 내용이네요. 어떤 선택지가 있나요?

강사: 네, 다음과 같은 선택지가 있습니다. ① 丙은 X주택의 소유권을 취득할 수 없다. ② 乙은 丙을 상대로 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. ③ 甲은 乙과의 매매계약을 기초로 乙에게 X주택의 소유권이전등기를 청구할 수 있다. ④ 丁은 甲 또는 乙에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. ⑤ 丙은 丁을 상대로 임대차계약의 무효를 주장할 수 없지만, 甲은 그 계약의 무효를 주장할 수 있다.

어시스턴트: 이 문제는 어려워 보이네요. 어떤 선택지가 틀린 것인가요?

강사: 정답은 ⑤입니다. 임차권 등기 없이 임대차계약이 유효하며, 임차인은 임차권을 주장할 수 있기 때문입니다.

어시스턴트: 그렇군요. 그렇다면 ⑤번 선택지가 틀린 이유는 무엇인가요?

강사: 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따르면, 임대차계약은 임차권 등기를 하지 않아도 그 효력이 발생합니다. 또한 제3조 제2항에 따르면, 임차권 등기를 하지 않은 경우에도 임차인은 임차권을 주장할 수 있습니다. 「민법」 제105조에 따르면, 제3자의 권리 침해를 알고 계약을 체결한 경우에도 계약 자체는 유효합니다. 따라서 임차인은 임차권을 주장할 수 있으며, 이는 임대차계약의 유효성과 무관합니다.

어시스턴트: 그렇군요. 수험생들이 자주 틀리는 부분이 있나요?

강사: 네, 임차권 등기가 없으면 임대차계약이 무효라고 오해하는 경우가 많습니다. 또한 진정명의 회복 청구와 임차권 주장의 관계를 혼동하는 경우도 있습니다.

어시스턴트: 그렇다면 쉽게 외우는 방법이 있을까요?

강사: 임차권 등기 없이도 계약은 유효하다는 점을 '등기 없어도 계약은 살아난다'는 식으로 연상하세요. 임차권 등기는 임대차계약의 효력 발생 요건이 아닌 것을 기억하세요.

어시스턴트: 정리하면, 임차권 등기가 없어도 임대차계약이 유효하며, 임차인은 임차권을 주장할 수 있다는 점을 기억하면 되나요?

강사: 맞습니다. 이 문제를 통해 임대차계약의 유효성과 임차권 등기의 관계를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

어시스턴트: 오늘은 이렇게 정리해 보았습니다. 감사합니다!

강사: 감사합니다. 다음 시간에 또 만나요!