2023년 중개사법 제29문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제34회 2차 시험 29번 문제를 살펴보겠습니다. 이 문제는 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관한 내용입니다.

어시스턴트: 알겠습니다! 문제를 한 번 더 읽어보겠습니다. "29. 甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)"

강사: 좋습니다. 이 문제는 주택임대차보호법과 저당권에 대한 이해가 중요합니다. 먼저, 각 선택지를 하나씩 검토해보겠습니다.

어시스턴트: ①번 선택지는 "丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다"입니다. 이 선택지는 옳은지요?

강사: ①번 선택지는 오답입니다. 주민등록을 이전하면 대항력이 인정됩니다. 주민등록 이전은 대항력이 발생하는 주요 요건 중 하나입니다.

어시스턴트: 그렇군요. ②번 선택지는 "丙이 부동산임대차 등기를 한 때에도 X주택을 인도받고 주민등록의 이전을 하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다"입니다. 이 선택지는 어떻게 되나요?

강사: ②번 선택지도 오답입니다. 부동산임대차 등기는 대항력 발생의 요건이지만, 인도와 주민등록 이전이 함께 이루어지지 않으면 대항력이 인정되지 않습니다.

어시스턴트: ③번 선택지는 "乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 있다"입니다. 이 선택지는 어떻게 되나요?

강사: ③번 선택지도 오답입니다. 전세권을 양수한 선의의 제3자는 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 없습니다. 대항력은 주민등록 이전과 같은 요건을 충족해야 합니다.

어시스턴트: ④번 선택지는 "丙이 「주택임대차보호법」상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다"입니다. 이 선택지는 어떻게 되나요?

강사: ④번 선택지는 정답입니다. 주택임대차보호법에 따르면, 소액임차인은 경매 시 최우선변제권을 가집니다. 하지만 저당권이 실행되면 임차권은 소멸합니다.

어시스턴트: 마지막으로 ⑤번 선택지는 "丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 정당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다"입니다. 이 선택지는 어떻게 되나요?

강사: ⑤번 선택지도 오답입니다. 경매로 인해 주택을 잃더라도 보증금 반환을 최우선으로 받을 수 있습니다. 하지만 임차권은 소멸합니다.

어시스턴트: 이렇게 각 선택지를 검토해보니, 정답이 ④번 선택지입니다. 저당권이 실행되면 임차권은 소멸하지만, 보증금 반환에 대한 권리는 유지됩니다.

강사: 정답 이유를 간단히 설명드리겠습니다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면, 주택임대차보증금은 저당권보다 우선 변제됩니다. 또한 소액임차인은 경매 시 최우선변제권을 가집니다. 따라서 저당권이 실행되더라도 임차권은 소멸하지 않습니다.

어시스턴트: 자, 수험생들이 자주 틀리는 부분은 대항력과 우선변제권을 혼동하는 경우가 많습니다. 대항력은 인도와 주민등록 이전으로 발생하지만, 우선변제권은 등기 없이도 인정됩니다.

강사: 그렇습니다. 저당권 실행 시 임차권이 소멸한다고 오해하는 경우도 많습니다. 하지만 실제로는 임차권이 소멸하지 않고 보증금 반환에 대한 권리가 인정됩니다.

어시스턴트: 쉽게 외우는 방법이 있을까요? '임(租)저(抵)강(强)'으로 암기하세요. 임차권이 저당권보다 강하다는 의미입니다.

강사: 좋은 팁입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 가집니다. 저당권 설정된 주택을 임차한 경우, 경매 시 보증금 반환을 최우선으로 받을 수 있습니다. 소액임차인은 등기 없이도 최우선변제권을 가집니다.

어시스턴트: 오늘은 이렇게 정리해보았습니다. 감사합니다!

강사: 감사합니다. 다음에도 함께 공부해보겠습니다.