2022년 부동산학 제18문

강사: 안녕하세요! 오늘은 제33회 1차 시험 18번 문제를 살펴보겠습니다.

어시스턴트: 안녕하세요! 18번 문제는 "다음과 같은 투자안에서 부동산의 투자가치는?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)"라는 문제예요.

강사: 좋습니다. 이 문제는 부동산 투자가치를 계산하는 것에 관련된 문제예요. 먼저, 문제에서 주어진 조건을 확인해보겠습니다. 연간 기준으로 계산하고, 주어진 조건에 한해야 합니다.

어시스턴트: 예, 그렇군요. 그럼 선택지를 보겠습니다. ① 4억원, ② 4억5천만원, ③ 5억원, ④ 5억5천만원, ⑤ 6억원이 있습니다.

강사: 정답은 ③ 5억원입니다. 이를 설명해보겠습니다. 부동산 투자가치는 미래 현금흐름의 현재가치를 의미합니다. 즉, 미래에 예상되는 현금 흐름을 현재의 가치로 환산한 값입니다.

어시스턴트: 그렇군요. 그럼 어떻게 계산하죠?

강사: 연간 순영업소득을 10%의 할인율로 할인한 영구연금 현재가치 공식을 적용하면 됩니다. 연간 순영업소득은 5천만원이고, 할인율은 10%입니다.

어시스턴트: 그렇군요. 그럼 계산해보겠습니다. 투자가치 = 연간 순영업소득 / 할인율이죠?

강사: 맞습니다. 투자가치 = 5천만원 / 0.1 = 5억원입니다.

어시스턴트: 아, 그렇군요. 순영업소득과 순운영소득을 혼동하지 않도록 주의해야 할 것 같아요.

강사: 그렇습니다. 순영업소득과 순운영소득은 다른 개념입니다. 순영업소득은 부동산의 수익에서 비용을 제한한 값이고, 순운영소득은 부동산의 수익에서 비용과 세금을 모두 제한한 값입니다.

어시스턴트: 할인율도 중요한 요소네요.

강사: 맞습니다. 할인율은 시장 상황과 투자 위험도에 따라 조정될 수 있습니다.

어시스턴트: 그럼 쉽게 외우는 방법이 있을까요?

강사: 예요. '5천만원 ÷ 10% = 5억원'이라는 공식을 외우면 쉽습니다. 할인율이 분모에 위치한다는 점을 기억하세요.

어시스턴트: 정리하면, 부동산 투자가치는 미래 현금흐름의 현재가치이고, 투자가치 = 연간 순영업소득 ÷ 할인율로 계산합니다.

강사: 그렇습니다. 할인율은 시장 상황과 투자 위험도에 따라 조정될 수 있습니다. 이 부분을 꼭 기억해야 합니다.

어시스턴트: 감사합니다! 오늘은 이렇게 정리해보았습니다. 다음에도 열심히 공부해요!

강사: 감사합니다. 함께 열심히 공부해요!