2022년 부동산학 제1문

강사: 자, 오늘은 제33회 공인중개사 시험 1차 부동산학개론의 1번 문제를 살펴보겠습니다. 문제는 "토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?"입니다.

어시스턴트: 알겠습니다! 그럼 문제를 보겠습니다.
① 용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병ㆍ분할을 어렵게 한다.
② 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지이용의 집약화가 요구된다.
③ 부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있다.
④ 영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
⑤ 개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다.

강사: 좋습니다. 이 문제는 토지의 5대 특성을 이해하는 것이 중요합니다. 토지의 5대 특성은 용도의 다양성, 부동성, 부증성, 영속성, 개별성입니다. 이번 문제에서는 용도의 다양성에 대한 설명이 틀렸습니다.

어시스턴트: 그렇군요. 그럼 정답은 ①입니다. 용도의 다양성은 오히려 용도의 전환과 합병ㆍ분할을 용이하게 하며, 경합 관계를 형성합니다.

강사: 맞습니다. 토지의 용도의 다양성은 다양한 이용 목적이 동시에 경합할 수 있도록 하며, 이는 용도의 전환 및 합병ㆍ분할을 용이하게 하는 특성입니다. 이를 통해 토지의 가치가 변화할 수 있습니다.

어시스턴트: 그럼 다른 선택지도 설명해 주세요?
강사:当然了. ② 부증성은 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지이용의 집약화가 요구되는 것이 맞는 설명입니다. ③ 부동성은 토지가 고정된 위치에 있어 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있는 것이 맞는 설명입니다. ④ 영속성은 토지가 소모되지 않으므로 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는 것이 맞는 설명입니다. ⑤ 개별성은 각 토지가 고유한 위치와 특성을 가지므로 완전한 대체 관계가 제약되는 것이 맞는 설명입니다.

어시스턴트: 아, 이해했습니다. 그럼 수험생들이 자주 틀리는 부분이 있나요?
강사:네, 용도의 다양성이 오히려 용도의 전환과 합병ㆍ분할을 어렵게 한다는 오해와 토지의 특성 중 부동성과 개별성의 개념을 혼동하는 경우가 많습니다.

어시스턴트: 그렇군요. 어떻게 쉽게 외우면 좋을까요?
강사: 토지의 5대 특성을 '용부부개'로 암기하고, 용도의 다양성만이 다른 토지와의 경합 관계를 형성한다는 점을 기억하세요.

어시스턴트: 정리하면요?
강사:네, 토지의 용도의 다양성은 다양한 이용 목적이 경합할 수 있도록 하며 용도 전환을 용이하게 합니다. 부동성, 부증성, 영속성, 개별성은 각각 토지의 위치 고정성, 공급의 한계, 지속성, 고유성을 의미합니다. 토지의 5대 특성은 모두 토지의 경제적 가치 형성에 중요한 역할을 합니다.

어시스턴트: 감사합니다! 다시 한 번 이 문제를 잘 이해했습니다. 오늘의 강의를 마치겠습니다. 다음에는 또 다른 문제를 함께 살펴보겠습니다. 감사합니다!