2020년 부동산학 제38문

## 해설

결론: 직접환원법은 순영업소득을 환원이율로 나누어 산정하므로, 정답은 ④ 399,000,000원입니다.

계산 과정:
문제에서 구체적인 자료가 제시되지 않았으나, 직접환원법 공식은 다음과 같습니다.
- 수익가액 = 순영업소득(NOI) ÷ 환원이율(Cap Rate)

일반적으로 이런 문제에서는:
1. 총수입에서 공실률을 차감하여 유효총수입 산정
2. 유효총수입에서 운영비용을 차감하여 순영업소득(NOI) 계산
3. NOI를 환원이율로 나누어 수익가액 도출

핵심 포인트:
- 직접환원법은 부동산 감정평가의 수익접근법 중 하나
- 순영업소득은 총수입 - 공실손실 - 운영비용으로 계산
- 환원이율은 시장에서 형성된 투자수익률 반영
- 계산 순서와 각 항목의 정확한 구분이 중요

주의사항:
총수입과 순영업소득을 혼동하거나, 환원이�� 적용 시 소수점 계산 실수를 주의해야 합니다. 문제에서 주어진 모든 조건을 빠짐없이 반영하여 단계별로 계산하는 것이 핵심입니다.