2019년 부동산학 제28문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때 부채비율을 높이면 자기자본수익률이 하락하기 때문입니다.

## 자기자본수익률과 레버리지 효과 분석

자기자본수익률(ROE)은 다음 공식으로 계산됩니다:
ROE = ROA + (ROA - 차입금리) × 부채비율

여기서 핵심은 레버리지 효과입니다. 총자본수익률(ROA)이 차입금리보다 높으면 양(+)의 레버리지 효과가 발생하여 부채비율을 높일수록 자기자본수익률이 상승합니다. 반대로 총자본수익률이 차입금리보다 낮으면 음(-)의 레버리지 효과가 발생하여 부채비율을 높일수록 자기자본수익률이 하락합니다.

⑤번 분석: 저당수익률(차입금리)이 총자본수익률보다 크다는 것은 음의 레버리지 상황을 의미합니다. 이때 부채비율을 높이면 자기자본수익률이 오히려 감소하므로, 자기자본수익률 상승 전략으로는 부적절합니다.

## 올바른 전략들 분석

①번 임대관리를 통한 공실률 최소화: 공실률 감소는 임대수익 증가로 이어져 총자본수익률(ROA)을 직접적으로 향상시킵니다.

②번 자본이득 증대를 위한 자산가치 극대화: 부동산 가치 상승은 매각 시 자본이득을 창출하여 총수익률을 높이고, 결과적으로 자기자본수익률을 상승시킵니다.

③번 도관체를 활용한 절세효과: 리츠(REITs) 등 도관체는 법인세를 면제받아 투자자에게 더 많은 수익을 배분할 수 있어 세후 자기자본수익률을 향상시킵니다.

④번 효율적 시설관리를 통한 운영경비 절감: 관리비, 유지보수비 등 운영경비 절감은 순영업소득(NOI) 증가로 이어져 수익률을 직접 개선합니다.

## 핵심 포인트

이 문제는 레버리지 효과의 방향성을 정확히 이해하고 있는지를 묻는 문제입니다. 많은 수험생들이 "부채비율을 높이면 무조건 자기자본수익률이 상승한다"고 오해하기 쉽지만, 실제로는 차입금리와 총자본수익률의 관계에 따라 결과가 달라집니다.

암기 팁: "빌린 돈의 이자가 벌어들이는 수익보다 크면 빚을 늘릴수록 손해"라고 기억하면 됩니다. ROA < 차입금리일 때는 부채비율 증가가 독이 된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.