2019년 중개사법 제36문

정답 ①번이 틀린 이유: 매수인은 경매개시결정 기입등기 후에 취득한 유치권에 대해서는 변제책임이 없습니다.

## 각 선택지 분석

① (틀린 설명) 민사집행법 제91조 제3항에 따르면, 매수인은 경매개시결정의 기입등기 전에 취득한 유치권으로 담보하는 채권에 대해서만 변제책임을 집니다. 경매개시결정 기입등기 후에 취득한 유치권에 대해서는 변제책임이 없으므로 이 설명은 틀렸습니다.

② (옳은 설명) 민사집행법 제113조에 따라 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 초과하는 경우에만 가능합니다. 이는 차순위매수신고자가 최고가매수신고자의 보증금 손실을 보전할 수 있는 능력이 있음을 확인하기 위한 제도입니다.

③ (옳은 설명) 민���집행법 제137조에 따라 매수인은 매각대금을 완납한 때에 매각 목적인 권리를 취득합니다. 이는 매각허가결정이 확정되더라도 대금을 완납해야만 소유권이 이전됨을 의미합니다.

④ (옳은 설명) 민사집행법 제135조에 따라 재매각절차에서 전 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청보증금을 돌려받을 권리도 상실합니다. 이는 매수인의 책임을 강화하여 경매절차의 안정성을 도모하기 위한 규정입니다.

⑤ (옳은 설명) 민사집행법 제91조 제1항에 따라 매각으로 인해 매각 부동산 위의 모든 저당권은 소멸합니다. 후순위 저당권자가 경매를 신청했더라도 선순위 저당권을 포함한 모든 저당권이 소멸하는 것이 원칙입니다.

## 핵심 포인트

유치권의 변제책임 기준점이 가장 중요한 포인트입니다. 경매개시결정의 기입등기가 기준이 되어:
- 기입등기 전 취득 유치권 → 매수인이 변제책임 있음
- 기입등기 후 취득 유치권 → 매수인이 변제책임 없음

이는 경매절차의 투명성과 매수인 보호를 위한 제도로, 경매개시 후 인위적으로 설정되는 유치권으로부터 매수인을 보호하기 위함입니다.

## 암기 팁

"경매 기입등기 = 유치권 기준선"으로 기억하세요. 기입등기 전의 유치권만 매수인이 책임지고, 그 이후는 책임지지 않는다고 외우면 됩니다.