2019년 중개사법 제33문

정답 ⑤번이 맞는 이유: 임차권등기가 된 주택의 후순위 임차인은 소액보증금 최우선변제권을 받을 수 없습니다.

## 법적 근거 및 해설

⑤번 (정답): 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따르면, 소액보증금 최우선변제권은 "주택에 대하여 대항력을 갖춘 임차인"에게만 인정됩니다. 그런데 임차권등기가 된 주택의 후순위 임차인 丁은 선순위 임차권등기로 인해 대항력을 취득할 수 없으므로, 소액보증금 최우선변제권도 받을 수 없습니다.

## 오답 분석

①번: 주택임대차보호법 제3조의3 제2항에 따라 임차권등기명령 신청서에는 신청의 취지와 이유뿐만 아니라 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하는 자료도 첨부해야 합니다. 따라서 소명할 필요가 없다는 설명은 틀렸습니다.

②번: 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기명령 신청과 관련하여 든 비용과 임차권등기와 관련하여 든 비용 모두 임대인에게 청구할 수 있습니다. 따라서 신청 관련 비용을 청구할 수 없다는 설명은 틀렸습니다.

③번: 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 모두 유지합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임차권등기로 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

④번: 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기 후에는 주민등록을 이전하더라도 대항력을 상실하지 않습니다. 임차권등기 자체가 대항력의 근거가 되므로 주민등록 이전과 무관하게 대항력이 유지됩니다.

## 핵심 포인트

1. 임차권등기의 효력: 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 모두 유지시켜주는 강력한 제도입니다.

2. 소액보증금 최우선변제권의 요건: 반드시 대항력을 갖춘 임차인이어야 하며, 후순위 임차인은 대항력 취득이 불가능하므로 최우선변제권도 없습니다.

3. 임차권등기 관련 비용: 신청비용과 등기비용 모두 임대인에게 청구 가능합니다.

## 암기 팁

"임차권등기 = 대항력+우선변제권 유지, 후순위 임차인 = 소액보증금 최우선변제권 없음"으로 기억하면 됩니다. 특히 임차권등기가 된 주택에서는 후순위 임차인의 권리가 제한된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.