2019년 중개사법 제32문

정답 ②번이 틀린 이유: 우선변제권은 사업자등록 신청일인 2020. 3. 10.에 취득되기 때문입니다.

## 각 선택지 분석

① 乙은 2020. 3. 11. 대항력을 취득한다. (정답)
상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면, 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 모두 완료한 다음 날부터 발생합니다. 乙은 건물을 인도받고 2020. 3. 10. 사업자등록을 신청했으므로, 그 다음 날인 2020. 3. 11.에 대항력을 취득합니다.

② 乙은 2020. 3. 13. 보증금에 대한 우선변제권을 취득한다. (오답)
상가건물 임대차보호법 제14조에 따르면, 우선변제권은 대항력 취득요건(건물 인도 + 사업자등록 신청) + 확정일자를 모두 갖춘 때 발생합니다. 여기서 핵심은 우선변제권의 기준시점이 확정일자를 받은 날이 아니라, 대항력 취득요건과 확정일자 중 나중에 완성된 시점이라는 것입니다. 乙은 이미 2020. 3. 10. 사업자등록을 신청하여 2020. 3. 11. 대항력을 취득했으므로, 우선변제권은 사업자등록 신청일인 2020. 3. 10.부터 발생합니다.

③ 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (정답)
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

④ 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사 가능하다. (정답)
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따르면, 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

⑤ 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된다. (정답)
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따르면, 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 단, 차임과 보증금은 시행령에서 정한 범위 내에서 증액할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

이 문제의 함정은 우선변제권의 발생시점을 정확히 이해하는 것입니다. 많은 수험생들이 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 발생한다고 오해하지만, 실제로는 대항력 취득요건과 확정일자 중 나중에 완성된 요건의 시점부터 우선변제권이 발생합니다.

암기 팁: "우선변제권 = 대항력 + 확정일자, 시점은 둘 중 나중 것"으로 기억하세요.