2019년 중개사법 제31문

## 정답: ② (틀린 설명)

결론: 丙이 소유권이전등기 시점에 명의신탁 사실을 알게 되었더라도, 매매계약 체결 당시 선의였다면 X토지의 소유권은 甲이 취득하므로 ②번이 틀린 설명입니다.

## 법적 근거

이 문제는 부동산실명법 제4조(명의신탁약정의 무효)와 제8조(선의의 제3자 보호)가 핵심입니다.

- 부동산실명법 제4조: 부동산 명의신탁약정은 무효
- 부동산실명법 제8조: 명의신탁 사실을 알지 못한 선의의 제3자는 보호

판례의 선의 판단시점: 대법원은 선의·악의의 판단시점을 매매계약 체결시로 보고 있습니다.

## 각 선택지 분석

① (올바른 설명): A와 甲 사이의 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조에 의해 무효입니다. 이는 상대방인 丙의 선의·악의와 관계없이 절대적으로 무효입니다.

② (틀린 설명): 丙이 소유권이전등기 시점에 명의신탁 사실을 알게 되었다고 하더라도, 매매계약 체결 당시 선의였다면 부동산실명법 제8조에 의해 보호받습니다. 따라서 甲이 소유권을 취득하게 되므로, "X토지의 소유자는 丙이다"라는 설명은 틀렸습니다.

③ (올바른 설명): 명의신탁약정이 무효이므로 A는 甲에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 다만 부당이득반환청구권은 행사할 수 있습니다.

④ (올바른 설명): 甲은 등기부상 소유자이므로, 선의의 丁은 민법 제249조(무권리자의 처분행위)에 의해 유효하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

⑤ (올바른 설명): 丙이 명의신탁 약정을 모르는 선의의 제3자라면, 부동산실명법 제8조에 의해 보호받아 甲이 완전한 소유권을 취득합니다.

## 핵심 포인트

1. 선의·악의 판단시점: 등기시점이 아닌 매매계약 체결시점
2. 명의신탁약정의 무효: 절대적 무효(상대방의 선의·악의 무관)
3. 선의의 제3자 보호: 부동산실명법 제8조의 적용

## 암기 팁

"계약할 때의 마음이 중요하다" - 선의·악의는 매매계약 체결 당시를 기준으로 판단하며, 이후 등기과정에서 알게 되더라도 이미 늦습니다.