2018년 중개사법 제37문

## 정답 해설

임차인 乙이 대항요건과 확정일자를 모두 갖추었으나, 근저당권 설정 이후에 대항력을 취득했으므로 근저당권에 우선하지 못하여 경매 시 임차권이 소멸합니다.

### 법적 근거 및 사실관계 분석

주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권은 대항요건(주택 인도 + 주민등록) + 확정일자를 갖춘 시점부터 발생합니다. 본 문제에서 乙은 2019. 6. 3. 10:00에 모든 요건을 갖추어 대항력을 취득했습니다.

그러나 丙의 근저당권은 같은 날 16:00에, 丁의 근저당권은 다음날 16:00에 각각 설정되어, 乙의 대항력 취득이 근저당권 설정보다 선행했습니다.

### 각 선택지 분석

① 틀림 - 乙은 丁의 근저당권보다 먼저 대항력을 취득했으므로, 丁의 근저당권 실행으로 인한 경매에서도 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 정답 - 이는 일반적인 원칙을 잘못 기술한 것입니다. 乙이 근저당권 설정 전에 대항력을 취득했으므로, 근저당권자의 경매로 인해 임차권이 당연히 소멸하지 않습니다.

③ 틀림 - 乙은 丙보다는 후순위이지만 丁보다는 우선합니다. 따라서 보증금 전액을 우선하여 배당받을 수 없습니다.

④ 틀림 - 주택임대차보호법상 우선변제권 행사를 위해 임차주택을 법원에 인도할 의무는 없습니다. 이는 상가건물임대차보호법과 혼동하기 쉬운 부분입니다.

⑤ 틀림 - 임차인이 직접 강제경매를 신청한 경우에는 별도의 배당요구 없이도 우선변제권이 인정됩니다.

### 핵심 포인트

1. 시간적 선후관계: 대항력 취득 시점과 근저당권 설정 시점의 선후관계가 권리의 우선순위를 결정합니다.
2. 대항력의 효력: 선순위 대항력을 가진 임차인은 후순위 근저당권자에 대해 우선합니다.
3. 주택임대차 vs 상가임대차: 주택임대차에서는 우선변제권 행사 시 주택 인도 의무가 없다는 점을 기억해야 합니다.

이 문제는 임차인의 대항력과 근저당권의 우선순위, 그리고 각 권리의 효력 범위를 정확히 이해하고 있는지를 묻는 종합적인 문제입니다.