2018년 중개사법 제36문

## 정답: ③ ㄴ, ㄷ

결론: 명의신탁 관계에서 위탁자와 수탁자의 권리관계 및 제3자에 대한 효력에 관한 판례 법리를 정확히 적용한 ㄴ, ㄷ이 옳은 설명입니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

이 문제는 부동산실명법과 명의신탁에 관한 판례 법리를 다루고 있습니다. 甲(위탁자)이 乙로부터 X부동산을 매수하여 친구 丙(수탁자) 명의로 등기한 전형적인 명의신탁 사례입니다.

ㄱ. 분석 (오답)
명의신탁약정은 부동산실명법 제4조에 의해 무효이지만, 이는 대내적 관계에서의 무효를 의미합니다. 판례에 따르면 명의신탁약정이 무효라 하더라도 위탁자인 甲이 실질적 소유자로서 수탁자인 丙에 대해 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 "甲은 丙에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다"는 설명은 틀렸습니다.

ㄴ. 분석 (정답)
부동산실명법 제8조 제1항에 따르면, 명의신탁약정으로 인하여 명의수탁자가 등기명의를 갖게 된 부동산에 대해서는 명의신탁약정의 무효를 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다. 즉, 선의의 제3자는 등기명의자인 丙을 진정한 소유자로 믿고 거래할 수 있으며, 이러한 거래는 보호받습니다.

ㄷ. 분석 (정답)
명의신탁 관계에서 수탁자인 丙은 등기부상 소유명의자이지만 실질적 소유자가 아닙니다. 판례는 일관되게 수탁자가 위탁자의 동의 없이 임의로 처분행위를 하는 것은 배임행위에 해당한다고 판시하고 있습니다. 따라서 "丙이 甲의 동의 없이 임의로 처분하면 배임죄가 성립할 수 있다"는 설명이 옳습니다.

ㄹ. 분석 (오답)
부동산실명법 제3조는 부동산 취득 시 실제 권리자 명의로 등기할 의무를 규정하고 있으며, 같은 법 제7조는 이를 위반한 자에 대한 과태료 부과를 규정하고 있습니다. 甲이 자신의 명의가 아닌 丙 명의로 등기한 것은 명백한 실명법 위반으로 과태료 부과 대상이 됩니다.

## 핵심 포인트

1. 명의신탁약정의 무효: 대내적으로는 무효이지만 위탁자의 등기청구권은 인정
2. 선의의 제3자 보호: 부동산실명법의 핵심 취지 중 하나
3. 수탁자의 배임 책임: 명의신탁에서 자주 출제되는 포인트
4. 과태료 부과: 실명법 위반의 행정적 제재

## 암기 팁

명의신탁 문제는 "대내관계(위탁자↔수탁자)"와 "대외관계(수탁자↔제3자)"를 구분하여 접근하면 쉽게 해결할 수 있습니다. 대내적으로는 위탁자 보호, 대외적으로는 선의의 제3자 보호 원칙을 기억하세요.