2018년 중개사법 제34문

## 정답 해설

⑤번이 정답입니다. 상가건물 임대차에서 대항력을 갖기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 모두 완료되어야 하는데, 임차인 乙이 이를 완료하지 못했으므로 제3자인 丙에게 대항할 수 없습니다.

### 법적 근거 및 각 선택지 분석

① 틀림 - 연체차임 해지 요건 미달
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지하려면 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르러야 합니다. 월차임이 100만원이므로 3기분은 300만원인데, 200만원은 이에 미달하므로 해지할 수 없습니다.

② 틀림 - 감액 제한 기간 오류
상가건물 임대차보호법 제11조 제2항에 따르면, 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액하지 못한다고 규정하고 있습니다. 감액에 대한 제한은 없으므로 틀린 설명입니다.

③ 틀림 - 갱신거절 통지 기간 착오
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인이 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 갱신거절 통지를 하지 않으면 계약이 해지되는 것이 아니라 오히려 갱신되는 것입니다.

④ 틀림 - 우선변제권 대상 금액 초과
상가건물 임대차보호법 제14조 및 시행령에 따르면, 서울시의 경우 보증금이 일정 금액 이하일 때만 우선변제권이 인정됩니다. 5천만원은 서울시 상가건물의 우선변제 대상 보증금 한도를 초과하므로 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 없습니다.

⑤ 정답 - 대항력 요건 미비
상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면, 대항력을 갖기 위해서는 ①건물의 인도와 ②사업자등록이 모두 필요합니다. 乙이 임대차 등기와 사업자등록을 마치지 못했다면 대항력이 없으므로, 새로운 소유자 丙의 인도청구에 대항할 수 없습니다.

### 핵심 포인트

1. 상가건물 대항력 요건: 건물인도 + 사업자등록 (둘 다 필요)
2. 해지 요건: 3기 차임 연체 시 해지 가능
3. 우선변제권: 지역별 보증금 한도 내에서만 인정
4. 갱신거절 통지: 통지하지 않으면 갱신으로 간주

### 암기 팁
상가건물은 주택과 달리 '사업자등록'이 추가로 필요하다는 점을 기억하세요. "상가 = 사업 = 사업자등록"으로 연결해서 외우면 됩니다.