2018년 중개사법 제31문

## 정답: ① ㄱ, ㄴ

결론: 건물만 매매하는 경우에도 대지사용권에 대한 설명의무가 있으며, 건물과 대지가 동일인 소유일 때는 관습법상 법정지상권이 성립하지 않습니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

ㄱ. 옳음 - 공인중개사법 시행규칙 제21조(중개대상물 확인·설명서)에 따르면, 건물만을 중개하는 경우에도 대지사용권의 종류, 내용 등에 대해 설명해야 합니다. 건물은 대지 없이 존재할 수 없으므로, 건물 매매 시 대지사용권은 필수적 설명사항입니다.

ㄴ. 옳음 - 대법원 판례에 따르면, 관습법상 법정지상권은 건물과 대지의 소유자가 다른 경우에 성립하는 제도입니다. 동일인이 소유하고 있던 토지와 건물 중 어느 하나만 양도하여 소유자가 달라질 때 성립합니다. 따라서 현재 X대지와 Y건물이 동일인 소유인 상태에서는 법정지상권이 성립하지 않습니다.

ㄷ. 틀림 - 건물만 매매하더라도 공인중개사법상 중개대상물 확인·설명의무는 여전히 적용됩니다. 건물의 구조, 용도, 면적 등 건물 자체에 관한 사항뿐만 아니라 대지사용권, 권리관계 등에 대해서도 설명해야 합니다.

ㄹ. 틀림 - 건물만 양도하는 경우, 대지에 대한 사용권리가 함께 이전되어야 건물의 존립이 가능합니다. 만약 대지사용권이 명확하지 않다면, 민법 제366조에 따라 관습법상 법정지상권이 성립하게 되어 건물 소유자는 대지를 사용할 권리를 갖게 됩니다.

## 핵심 포인트

1. 대지사용권 설명의무: 건물만 중개하는 경우에도 대지사용권에 대한 설명은 필수입니다.

2. 법정지상권 성립요건:
- 동일인 소유 → 소유자 분리 시점에 성립
- 현재 동일인 소유 상태에서는 성립하지 않음

3. 중개업무 범위: 건물만 중개한다고 해서 설명의무가 축소되지 않습니다.

## 암기 팁

"동일소유 → 법정지상권 X, 건물중개 → 대지설명 O"로 기억하면 됩니다. 법정지상권은 소유자가 달라질 때의 보호제도이므로, 아직 같은 소유자일 때는 필요하지 않다는 점을 기억해두세요.