2018년 중개사법 제12문

정답 ①번이 맞는 이유: 공인중개사법 제25조에 따라 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.

## 법적 근거 및 정답 분석

① 정답 - 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명 등)에서 "개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 상태, 입지조건, 권리관계, 거래조건, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 조사·확인하여 중개를 의뢰한 자에게 설명하여야 한다"고 명시하고 있습니다. 여기서 핵심은 '선량한 관리자의 주의'라는 주의의무 기준입니다.

## 오답 분석

② 틀린 이유 - 공인중개사법 시행규칙 제19조에 따르면, 공동중개의 경우 각각의 개업공인중개사가 모두 중개대상물확인·설명서에 서명·날인해야 합니다. 공동중개 시에는 각자가 확인·설명의무를 부담하므로 모든 중개사의 서명이 필요합니다.

③ 틀린 이유 - 확인·설명의무는 중개가 완성되기 '전'에 이행해야 합니다. 공인중개사법 제25조는 중개계약 체결 전 단계에서 중개의뢰인이 충분한 정보를 바탕으로 거래를 결정할 수 있도록 하는 것이 목적이므로, 거래 완성 후 설명은 의미가 없습니다.

④ 틀린 이유 - 중개보조원은 개업공인중개사를 보조하는 역할만 할 뿐, 독자적으로 확인·설명의무를 지지 않습니다. 공인중개사법상 확인·설명의무의 주체는 개업공인중개사이며, 중개보조원은 이를 보조할 수 있을 뿐입니다.

⑤ 틀린 이유 - 중개대상물확인·설명서의 보존기간은 5년이 아닌 3년입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에서 "중개대상물확인·설명서를 3년간 보존하여야 한다"고 규정하고 있습니다.

## 핵심 포인트

1. 주의의무 기준: '선량한 관리자의 주의'는 객관적이고 추상적인 주의의무 기준으로, 일반적으로 그 직업이나 지위에 있는 사람에게 요구되는 주의정도를 의미합니다.

2. 확인·설명 시기: 반드시 중개계약 체결 전에 이행해야 하며, 이는 거래당사자의 알 권리 보장을 위한 것입니다.

3. 보존기간 구분: 중개대상물확인·설명서(3년), 중개계약서(5년)로 구분하여 기억해야 합니다.

## 암기 팁

"선량한 중개사는 3년 보관, 계약서는 5년" - 확인·설명서의 주체(선량한 관리자)와 보존기간(3년)을 연결하여 기억하고, 중개계약서는 5년으로 구분하여 암기하면 효과적입니다.