2017년 세법 제20문

정답: ⑤ 근저당권에서 채권최고액 증액의 변경등기

근저당권의 채권최고액 증액 변경등기는 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기등기로 할 수 없고, 반드시 주등기로만 가능합니다.

## 법적 근거 및 핵심 개념

부동산등기법 제79조에 따르면, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 그 제3자의 승낙이 없으면 부기등기로 할 수 없는 등기가 있습니다. 근저당권의 채권최고액 증액은 후순위 권리자에게 불리한 영향을 미치므로, 이해관계인의 승낙 없이는 부기등기가 불가능합니다.

## 각 선택지 분석

① 환매특약등기 (○)
환매특약등기는 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없어도 부기등기로 할 수 있습니다. 환매특약은 매도인이 일정 기간 내에 매매대금을 반환하고 목적물을 되찾을 수 있는 권리로, 기존 권리관계에 실질적 변동을 가하지 않기 때문입니다.

② 지상권의 이전등기 (○)
지상권의 이전등기도 이해관계인의 승낙 없이 부기등기가 가능합니다. 지상권자가 변경되더라도 지상권 자체의 내용이나 순위에는 변화가 없어 후순위 권리자에게 불리한 영향을 주지 않습니다.

③ 등기명의인표시의 변경등기 (○)
등기명의인의 성명이나 주소 변경 등은 단순한 표시사항의 정정으로, 권리관계에 실질적 영향을 주지 않으므로 이해관계인의 승낙 없이도 부기등기가 가능합니다.

④ 지상권 위에 설정한 저당권의 이전등기 (○)
지상권을 목적으로 한 저당권의 이전등기는 저당권자만 변경되는 것으로, 저당권의 내용이나 순위에는 변화가 없어 부기등기가 가능합니다.

⑤ 근저당권에서 채권최고액 증액의 변경등기 (×)
근저당권의 채권최고액을 증액하는 것은 후순위 권리자의 순위나 배당에 직접적으로 불리한 영향을 미칩니다. 따라서 이해관계 있는 제3자(후순위 저당권자, 가압류채권자 등)의 승낙이 없으면 부기등기로 할 수 없고, 반드시 주등기로만 가능합니다.

## 핵심 포인트

이 문제의 핵심은 후순위 권리자에게 불리한 영향을 미치는지 여부를 판단하는 것입니다. 근저당권의 채권최고액 증액은 담보가치를 증가시켜 후순위자의 배당 가능성을 줄이므로, 가장 엄격한 절차인 주등기를 요구합니다.

## 암기 팁

"증액은 주등기, 감액은 부기등기"로 기억하면 됩니다. 근저당권에서 채권최고액을 늘리는 것(증액)은 후순위자에게 불리하므로 주등기만 가능하고, 줄이는 것(감액)은 후순위자에게 유리하므로 부기등기도 가능합니다.