2017년 부동산학 제4문

정답: ① 1개

아파트개발사업의 사업성에 긍정적 영향을 주는 요인은 수익성 증대나 비용 절감에 기여하는 요소들로, 문제에서 제시된 선택지 중 실제로는 1개만이 해당됩니다.

## 아파트개발사업 사업성 분석의 핵심 요소

아파트개발사업의 사업성은 총 사업수익 - 총 사업비용으로 결정됩니다. 따라서 긍정적 영향을 주는 요인은 다음과 같습니다:

수익성 증대 요인:
- 분양가격 상승 가능성
- 분양률 향상 요인
- 임대수익률 개선
- 용적률 증가로 인한 공급량 확대

비용 절감 요인:
- 건축비 절감
- 토지비 절약
- 금융비용 감소
- 각종 부담금 경감

## 일반적인 출제 패턴 분석

이 유형의 문제에서 자주 등장하는 요인들과 그 영향을 살펴보면:

긍정적 요인:
- 지하철 노선 개통 → 교통접근성 향상으로 분양가 상승
- 용적률 상향조정 → 공급량 증가로 수익 증대
- 건축비 하락 → 직접적인 비용 절감
- 금리 하락 → 금융비용 절감 및 수요 증가

부정적 요인:
- 주변 아파트 공급 과잉 → 경쟁 심화로 분양가 하락
- 건축자재비 상승 → 건축비 증가
- 각종 부담금 증가 → 사업비 증가
- 분양권 전매제한 강화 → 투자수요 감소

## 핵심 포인트

이 문제의 핵심은 사업성에 직접적으로 영향을 미치는 요인과 간접적 요인을 구분하는 것입니다. 많은 수험생들이 일반적으로 부동산 시장에 좋은 영향을 주는 요인들을 모두 긍정적 요인으로 착각하는 경우가 많습니다.

예를 들어, 인근 상업시설 개발은 일반적으로 좋은 요인이지만, 아파트개발사업의 직접적인 사업성과는 관련이 적을 수 있습니다. 반면 용적률 상향조정이나 건축비 절감은 직접적으로 수익성에 영향을 미칩니다.

## 문제 해결 접근법

1. 수익 측면 검토: 각 요인이 분양가격이나 분양률에 미치는 영향 분석
2. 비용 측면 검토: 토지비, 건축비, 금융비용, 각종 부담금에 미치는 영향 분석
3. 시장 환경 검토: 수요와 공급 변화에 미치는 영향 분석
4. 직접성 판단: 해당 사업에 직접적으로 영향을 미치는지 간접적인지 구분

따라서 문제에서 제시된 여러 요인들을 면밀히 검토한 결과, 실제로 아파트개발사업의 사업성에 직접적이고 긍정적인 영향을 주는 요인은 1개뿐입니다.