2017년 부동산학 제35문

정답: ⑤번 - 인근지역의 정의에서 '개별요인'이 아닌 '지역요인'을 공유하는 지역이라고 해야 맞습니다.

## 법적 근거
「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제2조 및 「감정평가에 관한 규칙」에 따른 용어의 정의를 기준으로 합니다.

## 각 선택지 분석

① 원가법 (정답)
원가법은 대상물건의 재조달원가를 구한 후 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 차감하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법입니다. 주로 신축건물이나 특수목적 부동산의 감정평가에 활용됩니다.

② 수익환원법 (정답)
수익환원법은 부동산이 미래에 창출할 순수익을 적정한 환원이율로 환원하거나 할인하여 현재가치로 환산하는 방법입니다. 직접환원법과 할인현금흐름법(DCF)으로 구분되며, 수익성 부동산 평가에 주로 사용됩니다.

③ 가치형성요인 (정답)
가치형성요인은 일반요인(경제적, 사회적, 행정적 요인), 지역요인(교통, 환경, 행정적 요인), 개별요인(토지 및 건물의 개별적 특성)으로 구분됩니다. 이들 요인이 복합적으로 작용하여 부동산의 가치를 결정합니다.

④ 거래사례비교법 (정답)
거래사례비교법은 대상물건과 유사한 부동산의 거래사례를 수집하여 사정보정(거래사정 보정), 시점수정(시간 경과에 따른 가격변동 보정), 지역요인 및 개별요인 비교를 통해 가액을 산정하는 방법입니다.

⑤ 인근지역 (오답)
인근지역은 감정평가 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 의미합니다. 문제에서는 '개별요인'이라고 했으나, 이는 틀린 표현입니다. 개별요인은 각 필지나 건물의 고유한 특성을 나타내므로 지역 단위에서 공유할 수 없습니다.

## 핵심 포인트
- 지역요인 vs 개별요인: 지역요인은 해당 지역 전체에 공통으로 영향을 미치는 요인(교통편의성, 상업시설 접근성 등)이고, 개별요인은 개별 부동산만의 고유한 특성(토지형상, 건물구조 등)입니다.
- 인근지역은 동일한 지역요인을 공유하는 범위로 설정되며, 이는 감정평가에서 비교표준지 선정의 기준이 됩니다.

## 암기 팁
"인근지역은 지역요인을 공유" - 지역이라는 단어가 두 번 나오므로 연관지어 기억하면 쉽습니다. 개별요인은 말 그대로 '개별적'인 특성이므로 지역 단위에서 공유될 수 없다는 점을 기억하세요.