2017년 부동산학 제29문

## 정답: ② ㄱ, ㄴ, ㄹ

부동산투자분석기법의 기본 개념들을 정확히 이해하고 있는지를 묻는 문제로, ㄱ, ㄴ, ㄹ이 모두 옳은 설명입니다.

### 각 선택지별 분석

ㄱ. (정답) 순현재가치법(NPV)에서 할인율이 높아질수록 순현재가치는 감소합니다. 이는 미래 현금흐름을 현재가치로 할인할 때 할인율이 높을수록 현재가치가 작아지기 때문입니다. NPV = Σ(CFt/(1+r)^t) - 초기투자액에서 r(할인율)이 증가하면 분모가 커져 현재가치가 감소합니다.

ㄴ. (정답) 내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 높으면 투자가치가 있습니다. IRR은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율로, 이것이 투자자가 요구하는 최소수익률보다 높다면 해당 투자는 경제적 타당성이 있다고 판단됩니다.

ㄷ. (오답) 회수기간법은 투자원금을 회수하는 데 걸리는 시간만을 고려하므로, 화폐의 시간가치를 반영하지 못하는 단순한 분석기법입니다. 또한 회수기간 이후의 현금흐름은 전혀 고려하지 않는 한계가 있습니다.

ㄹ. (정답) 수익성지수(PI)가 1보다 크면 투자가치가 있습니다. 수익성지수는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값으로, 1보다 크다는 것은 투자로 인한 편익이 비용보다 크다는 의미입니다.

ㅁ. (오답) 순현재가치법과 내부수익률법은 일반적으로 동일한 투자결정을 내리지만, 상호배타적 투자안을 비교할 때나 비정상적인 현금흐름 패턴에서는 상반된 결과를 보일 수 있습니다. 특히 투자규모가 다르거나 현금흐름의 시기가 다른 경우 순위가 바뀔 수 있습니다.

### 핵심 포인트

부동산투자분석에서 NPV > 0, IRR > 요구수익률, PI > 1이면 모두 투자가치가 있다는 동일한 결론을 내립니다. 하지만 각 기법의 한계점과 특성을 정확히 구분하여 이해해야 합니다.

### 암기 팁

"할인율 ↑ → NPV ↓", "IRR > 요구수익률 = 투자OK", "PI > 1 = 투자OK"로 기본 관계를 암기하고, 회수기간법은 시간가치 무시, NPV와 IRR은 때로 상반된 결과가 나올 수 있다는 점을 기억하세요.