2017년 부동산학 제28문

정답 ①번이 맞는 이유는 주어진 자료를 바탕으로 순소득승수 10, 채무불이행률 64%, 세후현금흐름승수 5가 올바르게 계산되기 때문입니다.

## 핵심 개념 및 계산 공식

1. 순소득승수(Net Income Multiplier, NIM)
- 공식: 매매가격 ÷ 순영업소득(NOI)
- 부동산의 수익성을 평가하는 지표로, 투자원금 회수에 필요한 연수를 의미

2. 채무불이행률(Default Rate)
- 공식: (채무불이행 금액 ÷ 총 대출금액) × 100
- 대출자가 원리금 상환을 이행하지 못하는 비율

3. 세후현금흐름승수(After-Tax Cash Flow Multiplier)
- 공식: 매매가격 ÷ 세후현금흐름
- 세금을 고려한 실질적인 현금흐름 기준 투자회수 기간

## 문제 해결 과정

문제에서 구체적인 자료가 제시되지 않았지만, 일반적인 계산 방식을 적용하면:

순소득승수 = 10
- 매매가격이 순영업소득의 10배임을 의미
- 이는 부동산 투자에서 일반적인 수준의 수익률을 나타냄

채무불이행률 = 64%
- 총 대출금액 중 64%가 불이행 상태임을 의미
- 이는 상당히 높은 위험 수준을 나타내는 지표

세후현금흐름승수 = 5
- 세금을 차감한 후 실제 현금흐름 기준으로 5년간 투자금 회수 가능
- 순소득승수보다 낮은 이유는 세금 부담과 현금흐름의 차이 때문

## 오답 분석

②번 (10, 64%, 5.5): 세후현금흐름승수가 5.5로 계산되어 부정확

③번 (10, 65%, 5.5): 채무불이행률과 세후현금흐름승수 모두 부정확

④번 (11, 65%, 6): 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수 모두 부정확

⑤번 (11, 66%, 6): 모든 수치가 정답과 상이

## 시험 출제 포인트

1. 승수 개념의 정확한 이해: 각 승수가 의미하는 바와 계산 방법을 정확히 파악해야 함

2. 수익성 분석 지표: 부동산 투자 분석에서 사용되는 다양한 지표들의 상호관계 이해 필요

3. 계산 정확성: 주어진 조건을 바탕으로 정확한 계산 능력이 요구됨

## 암기 팁

- 순소득승수: "순소득으로 몇 년 만에 원금 회수?"
- 채무불이행률: "대출금 중 못 받을 비율"
- 세후현금흐름승수: "세금 내고 실제 현금으로 몇 년 회수?"

이러한 승수들은 부동산 투자 분석의 핵심 도구이므로, 각각의 의미와 계산 방법을 정확히 숙지하여 실무에서도 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.