2017년 부동산학 제25문

## 정답: ② 가: ㄱ, ㅁ / 나: ㄴ, ㄹ

순영업소득(NOI)은 총임대수입에서 공실손실과 운영비용을 차감하여 산정하고, 세전지분복귀액(BTCF)은 순영업소득에서 대출원리금상환액을 차감하여 계산합니다.

### 순영업소득(Net Operating Income, NOI) 산정

순영업소득은 부동산투자분석의 핵심 개념으로, 다음 공식으로 계산됩니다:

NOI = 총임대수입 - 공실손실 - 운영비용

따라서 순영업소득 산정에 필요한 항목은:
- ㄱ. 총임대수입: 부동산에서 발생하는 모든 임대료 수입
- ㅁ. 운영비용: 관리비, 수선비, 보험료, 세금 등 부동산 운영에 필요한 비용

공실손실은 총임대수입에서 차감되는 항목이므로 별도 표시되지 않았지만, 실질적으로는 총임대수입에 반영되어 계산됩니다.

### 세전지분복귀액(Before-Tax Cash Flow, BTCF) 산정

세전지분복귀액은 투자자가 실제로 받게 되는 세전 현금흐름으로, 다음 공식으로 계산됩니다:

BTCF = NOI - 대출원리금상환액

따라서 세전지분복귀액 산정에 필요한 항목은:
- ㄴ. 순영업소득: 위에서 계산된 NOI
- ㄹ. 대출원리금상환액: 차입금에 대한 원금과 이자 상환액

### 오답 분석

①번: 순영업소득 산정에 ㄷ만 필요하다고 했으나, 총임대수입과 운영비용이 모두 필요합니다.

③번: 세전지분복귀액에 ㅂ이 포함되었으나, 감가상각비는 세후현금흐름 계산 시 필요한 항목입니다.

④번: 순영업소득에 ㄷ이 포함되었으나, 해당 항목이 무엇인지 명시되지 않았지만 일반적으로 불필요한 항목으로 추정됩니다.

⑤번: 세전지분복귀액에 ㅂ이 포함되었는데, 감가상각비는 회계상 비용이지 실제 현금유출이 아니므로 현금흐름 계산에서 제외됩니다.

### 핵심 포인트

1. 순영업소득은 융자와 무관한 부동산 자체의 수익성을 나타내는 지표입니다.
2. 세전지분복귀액은 융자를 고려한 실제 투자자의 현금흐름을 의미합니다.
3. 감가상각비는 세후현금흐름(ATCF) 계산 시에만 고려되는 항목임을 기억해야 합니다.

### 암기 팁

"순영업소득 = 총수입 - 운영비", "세전지분 = 순영업 - 대출상환"으로 간단히 기억하면 됩니다. 순영업소득은 '운영' 단계의 수익이고, 세전지분복귀액은 '융자상환 후' 투자자 몫이라고 이해하시면 됩니다.