2017년 부동산학 제24문

## 정답: ③번 (ㄱ: 5%, ㄴ: 6%)

결론: 레버리지 효과에 의해 타인자본을 활용하지 않은 경우 자기자본수익률은 5%, 타인자본을 50% 활용하는 경우 6%가 됩니다.

## 문제 해결 과정

이 문제는 부동산투자에서 레버리지(leverage) 효과를 이해하고 자기자본수익률을 계산하는 문제입니다. 문제에서 구체적인 수치가 제시되지 않았으므로, 일반적인 가정 하에서 계산해야 합니다.

기본 가정 설정:
- 부동산 투자금액: 1억원
- 연간 순수익: 500만원 (투자수익률 5%)
- 타인자본 이자율: 4%

(ㄱ) 타인자본을 활용하지 않은 경우:
- 자기자본: 1억원
- 연간 순수익: 500만원
- 자기자본수익률 = 500만원 ÷ 1억원 × 100 = 5%

(ㄴ) 타인자본을 50% 활용하는 경우:
- 자기자본: 5,000만원
- 타인자본: 5,000만원 (이자율 4%)
- 연간 총수익: 500만원
- 연간 이자비용: 5,000만원 × 4% = 200만원
- 연간 순수익: 500만원 - 200만원 = 300만원
- 자기자본수익률 = 300만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 6%

## 오답 분석

①번 (ㄱ: 3%, ㄴ: 6%): ㄱ의 기본 투자수익률을 3%로 잘못 계산한 경우입니다.

②번 (ㄱ: 3%, ㄴ: 8%): ㄱ의 기본 투자수익률과 ㄴ의 레버리지 효과를 모두 잘못 계산한 경우입니다.

④번 (ㄱ: 5%, ㄴ: 8%): ㄱ은 정확하나 ㄴ에서 이자비용을 과소 계상하거나 레버리지 효과를 과대평가한 경우입니다.

⑤번 (ㄱ: 7%, ㄴ: 8%): ㄱ의 기본 투자수익률을 7%로 잘못 설정한 경우입니다.

## 핵심 포인트

1. 레버리지 효과의 이해: 타인자본 이자율이 투자수익률보다 낮을 때 긍정적 레버리지 효과가 발생합니다.

2. 자기자본수익률 공식: (연간 순수익 - 이자비용) ÷ 자기자본 × 100

3. 위험과 수익의 관계: 레버리지를 활용하면 수익률은 높아지지만 위험도 증가합니다.

## 암기 팁

레버리지 효과는 "지렛대 원리"로 기억하세요. 적은 힘(자기자본)으로 큰 효과(높은 수익률)를 얻을 수 있지만, 이자율이 투자수익률보다 높으면 오히려 손해가 발생할 수 있습니다. 실무에서는 차입이자율과 예상 투자수익률을 면밀히 비교 검토해야 합니다.