2017년 부동산학 제19문

정답: ⑤번 재화의 동질성

재화의 동질성은 완전경쟁시장의 조건 중 하나로, 시장실패의 원인이 아니라 오히려 시장이 효율적으로 작동하기 위한 전제조건입니다.

## 시장실패의 개념과 원인

시장실패란 시장메커니즘이 자원을 효율적으로 배분하지 못하는 상황을 의미합니다. 부동산시장은 다른 재화시장과 달리 고유한 특성으로 인해 시장실패가 빈번하게 발생합니다.

## 각 선택지 분석

① 공공재 (시장실패 원인 - 맞음)
공공재는 비배제성과 비경합성을 특징으로 하여 무임승차 문제를 발생시킵니다. 부동산 관련 공공재로는 도로, 공원, 상하수도 등의 사회간접자본이 있으며, 이러한 공공재의 공급 부족이나 과다는 부동산시장의 효율성을 저해합니다.

② 정보의 비대칭성 (시장실패 원인 - 맞음)
부동산거래에서 매도자와 매수자 간 정보격차가 존재합니다. 매도자는 부동산의 하자, 권리관계, 개발계획 등에 대해 더 많은 정보를 보유하고 있어 역선택과 도덕적 해이 문제가 발생합니다. 이는 시장의 효율적 자원배분을 방해하는 주요 원인입니다.

③ 외부효과 (시장실패 원인 - 맞음)
부동산은 위치가 고정되어 있어 주변 환경의 영향을 크게 받습니다. 인근 지역의 개발이나 환경오염, 교통시설 건설 등은 해당 부동산의 가치에 긍정적 또는 부정적 외부효과를 미칩니다. 이러한 외부효과는 시장가격에 완전히 반영되지 않아 자원배분의 비효율성을 초래합니다.

④ 불완전경쟁시장 (시장실패 원인 - 맞음)
부동산시장은 독점적 경쟁시장의 성격을 가집니다. 각 부동산은 위치의 유일성으로 인해 차별화된 상품이며, 시장참여자의 수가 제한적이고 진입장벽이 높습니다. 이로 인해 완전경쟁시장의 조건을 충족하지 못하여 시장실패가 발생합니다.

⑤ 재화의 동질성 (시장실패 원인이 아님 - 틀림)
재화의 동질성은 완전경쟁시장의 5가지 조건 중 하나입니다(다수의 수요자와 공급자, 동질적 상품, 완전한 정보, 자유로운 진입과 퇴출, 가격수용자). 동질적 재화는 시장에서 효율적인 가격형성과 자원배분을 가능하게 하므로 시장실패의 원인이 아닙니다.

## 핵심 포인트

부동산시장은 위치의 고정성, 개별성, 비이동성 등의 특성으로 인해 완전경쟁시장과는 거리가 멀며, 이로 인해 다양한 시장실패 요인들이 존재합니다. 특히 재화의 동질성은 시장실패를 해결하는 조건임을 명확히 구분해야 합니다.

암기 팁: "공정외불(공공재, 정보비대칭, 외부효과, 불완전경쟁)"로 시장실패의 4대 원인을 기억하세요.