2017년 공법 제17문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 환지설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 최초 환지계획인가 신청 시를 기준으로 하지 않습니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

① 정답 - 도시개발법 제28조
환지방식이 적용되는 도시개발구역의 조성토지등 가격평가는 반드시 감정평가업자의 평가를 거친 후 토지평가협의회의 심의를 통해 결정됩니다. 이는 공정하고 객관적인 평가를 위한 이중 검증 시스템입니다.

② 정답 - 도시개발법 제29조
환지계획 작성 주체에 따라 절차가 달라집니다. 행정청이 아닌 시행자(민간사업자 등)가 환지계획을 작성할 경우 반드시 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하며, 행정청인 시행자는 자체적으로 환지계획을 정할 수 있습니다.

③ 정답 - 도시개발법 제29조
행정청인 시행자가 환지계획을 정할 때는 공람절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 토지소유자뿐만 아니라 임차권자도 의견서를 제출할 수 있는 권리가 보장됩니다. 이는 이해관계자의 참여권을 보장하는 규정입니다.

④ 정답 - 도시개발법 제32조
환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 환지는 종전 토지로 간주됩니다. 이는 권리관계의 연속성을 보장하여 기존 토지에 설정된 각종 권리(소유권, 저당권 등)가 환지에 그대로 이전되도록 하는 중요한 규정입니다.

⑤ 오답 - 도시개발법 제28조
환지설계 시 적용되는 토지·건축물의 평가액은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 산정합니다. 선택지에서 제시한 '최초 환지계획인가 신청 시'가 아닙니다. 이는 투기를 방지하고 개발이익의 사유화를 막기 위한 중요한 기준시점입니다.

## 핵심 포인트

1. 평가 기준시점: 도시개발구역지정 고시일이 핵심 기준점
2. 환지계획 절차: 시행자 유형(행정청/민간)에 따른 절차 차이
3. 환지처분 효력: 공고 다음 날부터 종전 토지로 간주
4. 이해관계자 참여: 소유자뿐만 아니라 임차권자도 의견 제출 가능

## 암기 팁

환지방식의 핵심은 "구역지정 고시일 기준 평가 → 환지계획 수립 → 환지처분 공고 → 다음 날부터 효력발생" 순서로 기억하면 됩니다. 특히 평가 기준시점은 개발 초기인 '구역지정 고시일'임을 확실히 기억해야 합니다.