2017년 중개사법 제30문

정답 ④번이 맞는 이유: 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 단속규정이지 효력규정이 아니므로, 이를 위반한 계약이라도 계약 자체의 효력에는 영향을 주지 않습니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

① 옳은 설명 - 공인중개사법 제33조 제1항 제1호에 따르면 개업공인중개사는 "중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위"를 할 수 없습니다. 이는 중개업자와 매매업자의 역할을 명확히 구분하여 이해상충을 방지하기 위한 규정입니다.

② 옳은 설명 - 아파트 분양계약이 체결되어 특정 동·호수가 확정된 후의 분양권은 이미 구체적인 권리가 되어 부동산에 준하는 재산권으로 취급됩니다. 따라서 이러한 분양권의 매매중개는 정상적인 중개업무에 해당하므로 금지행위가 아닙니다.

③ 옳은 설명 - 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 "양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양 등과 관련있는 증서"의 작성을 금지합니다. 그러나 상가 전부의 매도를 위한 일반적인 매매계약서 양식은 불법 분양과 관련된 증서가 아니므로 금지행위에 해당하지 않습니다.

④ 틀린 설명 - 대법원 판례에 따르면, 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하는 것을 금지하는 규정은 단속규정입니다. 단속규정은 행정상 질서유지를 위한 규정으로, 이를 위반하더라도 사법상 계약의 효력에는 영향을 주지 않습니다. 반면 효력규정을 위반한 계약은 무효가 됩니다.

⑤ 옳은 설명 - 공인중개사법 제33조 제1항 제8호는 "탈세 등 관계법령을 위반할 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위"를 명시적으로 금지하고 있습니다.

## 핵심 포인트

이 문제의 핵심은 효력규정과 단속규정의 구별입니다. 효력규정은 사법상 법률행위의 효력에 직접 영향을 주는 규정으로, 위반 시 계약이 무효가 됩니다. 반면 단속규정은 행정상 질서유지를 위한 규정으로, 위반 시 행정처분은 받을 수 있지만 계약 자체의 효력에는 영향을 주지 않습니다.

공인중개사의 직접거래 금지규정은 중개업자의 공정성과 신뢰성을 확보하기 위한 행정상 규제이므로 단속규정에 해당합니다.

## 암기 팁

- 효력규정: 계약의 "효력"에 직접 영향 → 위반 시 무효
- 단속규정: 행정상 "단속"을 위한 규정 → 위반해도 계약은 유효, 다만 행정처분 가능

공인중개사법상 금지행위는 대부분 행정상 질서유지를 위한 것이므로 단속규정의 성격을 가집니다.