2017년 중개사법 제24문

## 정답: ③번 (ㄴ, ㄷ)

결론: 중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물)에서 개업공인중개사의 확인사항은 건축물의 구조·용도·층수 등 물리적 현황과 권리관계, 법적 제한사항 등이 해당되므로 ㄴ, ㄷ이 정답입니다.

## 법적 근거

공인중개사법 시행규칙 제21조 및 별지 제9호의2서식에 따르면, 중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물)에서 개업공인중개사가 확인해야 할 사항들이 구체적으로 규정되어 있습니다.

## 각 선택지별 분석

ㄱ. 분석: 비주거용 건축물의 확인·설명서에서 개업공인중개사의 확인사항이 아닌 경우입니다. 일반적으로 거래당사자가 직접 확인하거나 별도의 전문기관에서 확인해야 할 사항으로 분류됩니다.

ㄴ. 정답: 건축물의 구조, 용도, 층수, 건축년도 등 건축물의 물리적 현황은 개업공인중개사가 반드시 확인해야 할 핵심사항입니다. 이는 거래의 안전성과 직결되는 기본정보로서 중개업자의 전문성이 요구되는 영역입니다.

ㄷ. 정답: 소유권 및 기타 권리관계, 법정지상권·전세권 등의 설정 여부, 근저당권 설정 현황 등은 개업공인중개사가 등기부등본을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다. 이러한 권리관계 확인은 중개업자의 핵심 업무입니다.

ㄹ. 분석: 해당 사항이 개업공인중개사의 확인사항이 아닌 경우입니다. 특정 전문분야의 경우 해당 분야 전문가의 확인이 필요하거나, 거래당사자가 직접 확인해야 할 사항으로 분류됩니다.

## 핵심 포인트

1. 확인 주체의 구분: 중개대상물 확인·설명서에서는 '개업공인중개사 확인사항'과 '거래당사자 확인사항'이 명확히 구분되어 있습니다.

2. 비주거용 건축물의 특성: 주거용과 달리 비주거용 건축물은 용도지역, 건축물의 용도, 임대차 현황 등 상업적 측면의 확인이 중요합니다.

3. 법적 책임: 개업공인중개사 확인사항을 누락하거나 잘못 확인할 경우 중개업자에게 법적 책임이 따를 수 있습니다.

## 시험 출제 포인트

이 문제는 중개대상물 확인·설명서의 세부 내용을 정확히 암기하고 있는지를 묻는 문제입니다. 특히 주거용과 비주거용 건축물의 확인사항 차이점, 그리고 확인 주체별 역할 분담을 정확히 이해하고 있어야 합니다.

암기 팁: 개업공인중개사 확인사항은 '물리적 현황 + 권리관계 + 법적 제한사항'으로 기억하면 됩니다. 반면 시설물의 노후도나 수익성 분석 등은 거래당사자가 직접 확인해야 할 사항으로 구분하여 기억하시기 바랍니다.