2016년 부동산학 제7문

## 정답: ① (틀린 설명)

결론: 준강성 효율적 시장은 공표된 정보만 가격에 반영되는 시장으로, 공표되지 않은 내부정보까지 모두 반영되는 것은 강성 효율적 시장의 특징입니다.

## 각 선택지 분석

① 준강성 효율적 시장 (틀린 설명)
효율적 시장가설은 3단계로 구분됩니다:
- 약성 효율적 시장: 과거 가격정보만 현재 가격에 반영
- 준강성 효율적 시장: 공표된 모든 정보가 현재 가격에 반영
- 강성 효율적 시장: 공표된 정보와 내부정보를 포함한 모든 정보가 가격에 반영

문제에서 "공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영"이라고 한 것은 강성 효율적 시장의 정의입니다. 준강성 효율적 시장은 공표된 정보만 반영됩니다.

② 정보의 비대칭성 (올바른 설명)
부동산시장에서는 매도자와 매수자 간 정보격차가 존재합니다. 특히 매도자가 부동산의 하자나 주변 개발계획 등에 대해 더 많은 정보를 보유하는 경우가 많아, 이러한 정보 비대칭성은 적정가격 형성을 저해하고 가격왜곡을 초래할 수 있습니다.

③ 공급증가와 가격탄력성 (올바른 설명)
기술개발로 부동산 공급이 증가하면 공급곡선이 우측으로 이동합니다. 이때 수요의 가격탄력성이 작을수록(비탄력적일수록) 수요곡선이 수직에 가까워지므로, 공급증가에 따른 균형가격의 하락폭이 더 커집니다. 반대로 수요의 가격탄력성이 클수록 가격하락폭은 작아집니다.

④ 거래비용과 의사결정지원 (올바른 설명)
부동산은 일반재화 대비 다음과 같은 특성을 가집니다:
- 높은 거래비용: 중개수수료, 취득세, 등록세 등
- 비가역적 특성: 한번 개발하면 원상복구가 어려움
- 고액거래: 신중한 의사결정 필요
이러한 특성으로 인해 부동산 분야에서는 감정평가, 투자분석, 시장조사 등 의사결정지원 서비스의 중요성이 더욱 큽니다.

⑤ 공·사적 제한 (올바른 설명)
부동산에는 다양한 제한이 존재합니다:
- 공적 제한: 도시계획법, 건축법, 국토계획법 등에 의한 용도지역 지정, 건폐율·용적률 제한
- 사적 제한: 지역권, 지상권, 임차권 등
이러한 제한들은 부동산의 이용가능성과 개발잠재력에 직접적 영향을 미쳐 가격변동의 주요 요인이 됩니다.

## 핵심 포인트
효율적 시장가설의 3단계 구분은 부동산학에서 자주 출제되는 개념입니다. 특히 준강성과 강성의 차이점인 '내부정보 반영 여부'를 정확히 구분해야 합니다.

## 암기 팁
- 약성(과거) → 준강성(공표된 모든) → 강성(모든 정보)
- 준강성은 '공표된' 정보만, 강성은 '모든' 정보 반영