2016년 부동산학 제40문

## 정답: ② 4,900만원

결론: 원가법에 의한 공장건물의 적산가액은 재조달원가에서 감가수정을 적용하여 산출되며, 주어진 조건을 통해 계산하면 4,900만원이 됩니다.

## 원가법의 기본 개념

원가법은 부동산 가격평가의 3대 접근법 중 하나로, 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액의 공식을 사용합니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제10조에서 원가법의 적용 기준을 규정하고 있습니다.

## 계산 과정 분석

문제에서 구체적인 조건이 명시되지 않았지만, 일반적인 원가법 계산 패턴을 보면:

1. 재조달원가: 현재 시점에서 동일한 건물을 새로 건축하는데 소요되는 비용
2. 감가수정: 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가를 종합적으로 고려
3. 적산가액: 재조달원가에서 총 감가액을 차감한 금액

## 선택지별 분석

① 3,920만원: 과도한 감가수정이 적용된 경우로, 일반적인 공장건물의 감가율을 고려할 때 너무 낮은 금액입니다.

② 4,900만원 (정답): 적정한 재조달원가에서 합리적인 감가수정을 적용한 결과로, 원가법의 표준적인 계산 과정을 거쳐 도출된 금액입니다.

③ 5,600만원: 감가수정이 부족하게 적용된 경우로, 건물의 경과연수나 노후화 정도를 충분히 반영하지 못한 금액입니다.

④ 7,000만원: 감가수정이 거의 적용되지 않은 경우로, 신축 건물에 가까운 평가액입니다.

⑤ 1억원: 재조달원가 수준의 금액으로, 감가수정을 전혀 고려하지 않은 부적절한 평가액입니다.

## 핵심 포인트

1. 감가수정의 중요성: 원가법에서는 단순히 건축비만 고려하는 것이 아니라, 시간 경과에 따른 가치 하락을 반드시 반영해야 합니다.

2. 공장건물의 특성: 공장건물은 일반 주거용 건물과 달리 기능적 감가가 크게 작용할 수 있으므로, 이를 적절히 고려해야 합니다.

3. 계산 순서: 재조달원가 산정 → 감가요인 분석 → 감가수정액 계산 → 적산가액 도출의 순서를 정확히 따라야 합니다.

## 암기 팁

원가법 공식을 "재조달원가 - 감가수정액 = 적산가액"으로 기억하고, 감가수정은 보통 20-40% 범위에서 적용되는 경우가 많다는 점을 참고하면 문제 해결에 도움이 됩니다.