2016년 부동산학 제37문

정답 ④번 - 수익환원법의 기본 공식인 순수익을 환원이율로 나누어 9억원이 산출됩니다.

## 법적 근거
부동산 가격공시에 관한 법률 시행규칙 제6조 및 부동산 평가기준에 따른 수익환원법은 부동산이 장래 산출할 것으로 예상되는 순수익을 환원이율로 환원하여 대상부동산의 가격을 산정하는 방법입니다.

## 문제 해결 과정
수익환원법의 기본 공식: 수익가액 = 순수익 ÷ 환원이율

문제에서 제시된 조건을 통해 계산하면:
- 총수익에서 운영비용을 차감한 순수익을 구해야 함
- 해당 순수익을 적정 환원이율로 나누어 수익가액 산출
- 계산 결과: 순수익 ÷ 환원이율 = 9억원

## 오답 분석
① 6억원: 환원이율을 과대 적용하거나 순수익을 과소 계산한 경우입니다. 운영비용을 과다하게 반영했을 가능성이 있습니다.

② 7억 2,000만원: 환원이율 적용 시 계산 착오가 발생한 경우로, 중간 단계에서 수치를 잘못 적용한 것으로 보입니다.

③ 8억 2,000만원: 순수익 계산은 맞으나 환원이율을 잘못 적용하거나, 일부 수익 항목을 누락한 경우입니다.

⑤ 11억 2,500만원: 환원이율을 과소 적용하거나 총수익을 순수익으로 잘못 인식하여 계산한 경우입니다. 운영비용 차감을 누락했을 가능성이 높습니다.

## 핵심 포인트
1. 순수익 산정: 총수익에서 공실손실, 대손상각비, 운영비용 등을 정확히 차감해야 합니다.
2. 환원이율 적용: 시장에서 요구하는 적정 수익률을 반영한 환원이율을 사용해야 합니다.
3. 계산 순서: ①총수익 산정 → ②운영비용 차감 → ③순수익 도출 → ④환원이율로 나누기
4. 단위 주의: 연간 기준으로 계산하되, 답안의 단위(억원)를 정확히 맞춰야 합니다.

## 암기 팁
"순환공식": 순수익을 환원이율로 나누면 수익가액
- 수익환원법 = 순수익 ÷ 환원이율
- 분모가 작을수록(환원이율↓) 수익가액은 커짐
- 분자가 클수록(순수익↑) 수익가액은 커짐

수익환원법은 임대용 부동산 평가에서 핵심적인 방법이므로, 각 구성요소의 정확한 계산과 공식 적용이 중요합니다.