2016년 부동산학 제33문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률이 아닌 세전수익률이 사용되며, 지분배당률은 할인율로 사용되지 않습니다.

## 각 선택지 분석

① 정답 - 할인현금흐름분석법(DCF)의 기본 개념을 정확히 설명하고 있습니다. 이 방법은 미래에 발생할 현금수입과 지출을 현재시점의 가치로 할인하여 투자의 경제성을 분석하는 기법입니다.

② 정답 - 현금흐름 예측의 기초자료에 대한 올바른 설명입니다. 대상부동산의 과거 임대료, 공실률, 운영비용 등의 실적자료와 유사 부동산의 시장자료를 바탕으로 회귀분석, 시계열분석 등의 예측기법을 활용합니다.

③ 정답 - DCF 분석에서 고려하는 현금흐름의 구성요소를 정확히 제시했습니다. 보유기간 중 발생하는 순영업소득(NOI)과 투자기간 종료 시점의 처분가격에서 대출잔액을 차감한 지분복귀액(equity reversion)이 모두 포함됩니다.

④ 정답 - 할인현금흐름을 이용한 대표적인 투자분석 기법들입니다.
- 순현가법(NPV): 할인된 현금흐름의 합계에서 초기투자액을 차감
- 내부수익률법(IRR): NPV가 0이 되는 할인율을 구하는 방법
- 수익성지수법(PI): 할인된 현금흐름의 합계를 초기투자액으로 나눈 비율

⑤ 오답 - 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률의 종류가 잘못 제시되었습니다.

## 올바른 요구수익률의 종류

1. 세전수익률: DCF 분석에서는 일반적으로 세전 기준으로 분석합니다. 세후수익률은 투자자 개별 세율에 따라 달라지므로 객관적 분석이 어렵습니다.

2. 종합자본환원률(Overall Capitalization Rate): 부동산 전체가치 대비 순영업소득의 비율로, 직접환원법에서 주로 사용됩니다.

3. 지분배당률: 이는 할인율이 아닌 지분투자 대비 현금배당의 비율을 나타내는 개념입니다.

## 실제 사용되는 할인율

- 가중평균자본비용(WACC): 부채비용과 자기자본비용을 가중평균한 비율
- 자기자본수익률: 지분투자자가 요구하는 수익률
- 무위험수익률 + 위험프리미엄: 국채수익률에 부동산투자 위험을 반영한 프리미엄을 가산

## 핵심 포인트

DCF 분석에서는 할인율 선택이 매우 중요하며, 일반적으로 세전 기준으로 분석하여 객관성을 확보합니다. 또한 할인율과 환원율의 개념을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.