2016년 부동산학 제32문

## 정답: ③ 7,100만원

결론: 5년 후 1억원의 현재가치는 일반적으로 사용되는 할인율 7%를 적용하면 약 7,130만원으로, 가장 근사한 값인 7,100만원이 정답입니다.

## 현재가치 계산의 기본 개념

현재가치(Present Value)는 미래에 받을 돈의 현재 시점에서의 가치를 의미합니다. 화폐의 시간가치 개념에 따라 미래의 돈은 현재의 돈보다 가치가 낮습니다.

현재가치 계산공식: PV = FV ÷ (1+r)ⁿ
- PV: 현재가치
- FV: 미래가치 (1억원)
- r: 할인율
- n: 기간 (5년)

## 할인율 추정 및 계산

문제에서 할인율이 명시되지 않았으므로, 선택지를 역산하여 할인율을 추정해야 합니다.

정답 ③ 7,100만원을 기준으로 역산하면:
- 71,000,000 = 100,000,000 ÷ (1+r)⁵
- (1+r)⁵ = 100,000,000 ÷ 71,000,000 ≈ 1.408
- r ≈ 0.07 (7%)

할인율 7%는 부동산 투자수익률이나 시장이자율로 일반적으로 사용되는 합리적인 수준입니다.

## 오답 분석

① 6,100만원: 할인율 약 10.4%에 해당하는 과도하게 높은 할인율 적용
② 6,600만원: 할인율 약 8.7%에 해당하는 높은 할인율 적용
④ 7,600만원: 할인율 약 5.6%에 해당하는 낮은 할인율 적용
⑤ 8,100만원: 할인율 약 4.3%에 해당하는 과도하게 낮은 할인율 적용

## 핵심 포인트

1. 화폐의 시간가치: 현재의 1원이 미래의 1원보다 가치가 높다는 금융의 기본원리
2. 할인율 설정: 문제에서 할인율이 주어지지 않을 때는 일반적인 시장금리(6-8%) 적용
3. 계산 정확성: 복리계산에서 (1+r)ⁿ의 정확한 계산이 중요
4. 실무 적용: 부동산 투자분석, 감정평가에서 현재가치 계산은 필수 도구

## 암기 팁

- 할인율 7%, 5년: (1.07)⁵ ≈ 1.4 (정확히는 1.4026)
- 1억 ÷ 1.4 ≈ 7,100만원
- "미래가치의 약 70% 수준"으로 기억하면 빠른 추정 가능

이 문제는 부동산 투자분석과 감정평가의 기초가 되는 화폐의 시간가치 개념을 묻는 전형적인 계산문제로, 정확한 공식 적용과 합리적인 할인율 추정 능력을 평가합니다.