2016년 부동산학 제31문

정답: ③번 - 부채비율의 정의와 계산이 잘못되었습니다. 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이 아니라 지분에 대한 부채의 비율이며, 대부비율 50%일 때 부채비율은 100%가 아닌 약 100%입니다.

## 각 선택지 분석

① 채무불이행률 (정답)
채무불이행률(Default Ratio)은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액(원리금상환액)을 감당할 수 있는 능력을 측정하는 비율입니다. 이는 손익분기율(Break-even Ratio)이라고도 불리며, 다음과 같이 계산됩니다:
- 채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) ÷ 가능총소득 × 100
- 이 비율이 낮을수록 투자의 안전성이 높습니다.

② 대부비율 (정답)
대부비율(Loan to Value Ratio, LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 나타내며, 저당비율이라고도 합니다:
- 대부비율 = 융자액 ÷ 부동산가치 × 100
- 예: 10억원 부동산에 5억원 대출 시 대부비율은 50%

③ 부채비율 (오답)
부채비율의 정의와 계산이 틀렸습니다. 올바른 내용은:
- 부채비율 = 부채 ÷ 자기자본(지분) × 100 (부채에 대한 지분의 비율이 아님)
- 대부비율 50%일 때: 부동산가치 100, 부채 50, 자기자본 50
- 부채비율 = 50 ÷ 50 × 100 = 100% (선택지의 계산은 맞으나 정의가 틀림)

④ 총자산회전율 (정답)
총자산회전율(Total Asset Turnover)은 투자된 총자산 대비 총소득의 비율로 자산의 효율성을 측정합니다:
- 총자산회전율 = 총소득 ÷ 총자산
- 총소득으로는 가능총소득(Potential Gross Income) 또는 유효총소득(Effective Gross Income)이 사용됩니다.

⑤ 비율분석법의 한계 (정답)
비율분석법은 요소들의 추계산정 오류 시 비율 자체가 왜곡될 수 있는 한계가 있습니다. 또한 시장상황 변화를 충분히 반영하지 못하고, 정성적 요인을 간과할 수 있는 단점도 있습니다.

## 핵심 포인트

부동산투자분석의 비율분석법에서 각 비율의 정확한 정의와 계산방법을 구분하여 암기해야 합니다. 특히 부채비율과 대부비율의 차이점, 그리고 각종 수익률과 안전성 비율의 의미를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

암기 팁: 부채비율은 "부채÷자기자본", 대부비율은 "융자액÷부동산가치"로 분모와 분자를 정확히 구분하여 기억하세요.