2016년 부동산학 제30문

## 정답: ④번

④번이 정답인 이유: 위험조정할인율 방법에서는 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용해야 하는데, 선택지에서는 낮은 할인율을 적용한다고 잘못 기술했기 때문입니다.

## 각 선택지 분석

① 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다. (O)
- 투자이론의 기본 원리로, 높은 수익을 얻기 위해서는 그에 상응하는 높은 위험을 감수해야 합니다.
- 위험회피형 투자자는 동일한 수익률이라면 위험이 낮은 투자를 선호하며, 위험이 높은 투자에는 위험프리미엄을 요구합니다.

② 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다. (O)
- 마코위츠(Markowitz)의 포트폴리오 이론에서 제시된 방법입니다.
- 기대수익률의 평균은 수익성을, 분산(표준편차)은 위험을 나타내며, 이 두 지표를 종합하여 최적의 투자대안을 선택합니다.
- 동일한 수익률에서는 위험이 낮은 것을, 동일한 위험에서는 수익률이 높은 것을 선택하는 것이 합리적입니다.

③ 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다. (O)
- 위험회피형 투자자에게 적합한 방법으로, 예상 수익률을 보수적으로 낮게 추정합니다.
- 실제 수익률이 예상보다 낮을 경우의 손실 위험을 미리 반영하여 투자 결정의 안전성을 높입니다.

④ 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다. (X)
- 올바른 내용: 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용해야 합니다.
- 할인율 = 무위험수익률 + 위험프리미엄
- 위험이 클수록 위험프리미엄이 커지므로 할인율도 높아집니다.
- 높은 할인율을 적용하면 현재가치가 낮아져서 위험을 반영한 보수적인 평가가 가능합니다.

⑤ 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다. (O)
- 임대료, 공실률, 할인율 등 주요 변수들이 변화할 때 투자수익률이 어떻게 변하는지 분석합니다.
- 어떤 변수가 투자결과에 가장 큰 영향을 미치는지 파악하여 위험요소를 사전에 식별할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

위험조정할인율 방법에서 위험과 할인율의 관계는 시험에서 자주 출제되는 중요한 개념입니다. 위험이 높을수록 투자자는 더 높은 수익률을 요구하므로, 할인율도 높게 설정하여 현재가치를 보수적으로 평가해야 한다는 점을 반드시 기억해야 합니다.