2016년 부동산학 제3문

정답: ⑤번 - 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 토지의 부증성은 물리적 공급의 한계를 의미하지만, 용도변경이나 이용전환을 통한 경제적 공급은 여전히 가능하기 때문입니다.

## 각 선택지 분석

① 토지의 부증성과 지대발생, 최유효이용 (정답)
토지의 부증성(非增性)은 토지의 공급이 물리적으로 한정되어 있다는 특성입니다. 이로 인해 토지에 대한 수요가 증가하면 공급부족으로 지대나 지가가 상승하게 됩니다. 또한 한정된 토지를 가장 효율적으로 활용해야 한다는 최유효이용 원칙의 이론적 근거가 됩니다.

② 토지의 개별성과 부동산활동의 개별화 (정답)
토지의 개별성은 각 토지가 위치, 형상, 지질, 주변환경 등에서 고유한 특성을 갖는다는 의미입니다. 이로 인해 부동산 거래, 감정평가, 개발계획 등 모든 부동산활동이 개별 토지의 특성을 고려한 개별적 접근이 필요하게 됩니다.

③ 토지의 부동성과 부동산조세 (정답)
토지의 부동성(不動性)은 토지가 물리적으로 이동할 수 없다는 특성입니다. 이는 조세회피를 위한 재산의 이전이나 은닉이 불가능함을 의미하므로, 지방자치단체가 안정적인 재산세, 종합부동산세 등의 조세수입을 확보할 수 있는 근거가 됩니다.

④ 토지의 영속성과 직접환원법 (정답)
토지의 영속성은 토지가 반영구적으로 존재한다는 특성입니다. 이로 인해 토지는 미래에도 지속적으로 수익을 창출할 것으로 가정할 수 있어, 미래 순수익을 환원이율로 나누어 현재가치를 구하는 직접환원법의 적용이 이론적으로 타당합니다.

⑤ 토지의 부증성과 용도적 공급 (오답)
이 선택지가 틀린 이유는 토지의 부증성을 잘못 해석했기 때문입니다. 토지의 부증성은 물리적 면적의 증가가 불가능하다는 의미이지, 용도변경이나 이용전환을 통한 경제적 공급까지 불가능하다는 의미는 아닙니다. 예를 들어, 농지를 주거용지로 전환하거나, 저층건물 부지를 고층건물 부지로 활용하는 등의 방법으로 토지의 용도적 공급은 여전히 증가시킬 수 있습니다.

## 핵심 포인트

토지의 자연적 특성은 부동성, 부증성, 개별성, 영속성 등으로 구분되며, 각각이 부동산 시장과 제도에 미치는 영향을 정확히 이해해야 합니다. 특히 부증성의 경우 물리적 공급의 한계와 경제적 공급의 가능성을 구분하여 이해하는 것이 중요합니다.