2016년 부동산학 제28문

정답: ② - 부채서비스액은 이자지급액과 원금상환액을 모두 포함하는 개념이므로 틀린 설명입니다.

## 부채감당률(DCR) 기본 개념

부채감당률은 부동산 투자분석에서 차입금 상환능력을 측정하는 핵심 지표로, 다음과 같이 계산됩니다.

부채감당률(DCR) = 순영업소득(NOI) ÷ 부채서비스액(DS)

## 각 선택지 분석

① 정답 - 부채감당률의 정확한 정의입니다. 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배인지를 나타내는 비율로, 차입금 상환능력을 측정합니다.

② 오답 - 부채서비스액(Debt Service)은 이자지급액과 원금상환액을 모두 포함하는 개념입니다. 문제에서는 이자지급액을 제외한다고 했으므로 틀린 설명입니다. 실제로는 DS = 이자 + 원금상환액입니다.

③ 정답 - 계산 검증:
- 부채감당률(DCR) = 2
- 대부비율(LTV) = 50% = 0.5
- 연간 저당상수(MC) = 0.1

종합자본환원율(R₀) 공식: R₀ = MC × LTV + Re × (1-LTV)
여기서 Re = (NOI - DS) ÷ 자기자본 = DCR × MC - MC = MC(DCR-1) = 0.1(2-1) = 0.1
따라서 R₀ = 0.1 × 0.5 + 0.1 × 0.5 = 0.1 = 10%

④ 정답 - DCR < 1이면 순영업소득 < 부채서비스액을 의미하므로, 운영수익만으로는 대출 상환이 불가능한 상태입니다.

⑤ 정답 - DCR이 높을수록 차입자의 상환능력이 우수하므로, 대출기관 입장에서는 채무불이행 위험이 낮아집니다. 일반적으로 DCR 1.2 이상을 요구합니다.

## 핵심 포인트

1. 부채서비스액의 구성요소: 이자 + 원금상환액 (둘 다 포함)
2. DCR 해석기준:
- DCR > 1: 상환능력 양호
- DCR = 1: 손익분기점
- DCR < 1: 상환능력 부족
3. 대출심사 기준: 금융기관은 통상 DCR 1.2~1.3 이상 요구

## 암기 팁

"부채서비스는 이자도 원금도 모두 서비스" - 부채서비스액은 대출과 관련된 모든 지급액(이자+원금)을 포함한다고 기억하세요.