2016년 부동산학 제25문

정답: ③번 - 주택담보노후연금에서는 연금개시 시점이 아닌 계약 종료 시점에 주택소유권이 이전됩니다.

## 각 선택지 분석

① 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤쳐(joint venture)는 자금조달방법 중 지분금융에 해당한다. (O)
- REITs는 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하는 회사로, 투자자는 지분을 취득합니다.
- 조인트벤쳐는 둘 이상의 당사자가 공동으로 자본을 출자하여 사업을 수행하는 방식으로, 출자비율에 따라 지분을 갖게 됩니다.
- 두 방식 모두 차입이 아닌 지분 참여를 통한 자금조달이므로 지분금융(Equity Financing)에 해당합니다.

② 원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다. (O)
- 원리금균등상환방식은 매월 동일한 금액을 상환하되, 초기에는 이자 비중이 크고 후기로 갈수록 원금 비중이 커지는 구조입니다.
- 이는 대출잔액이 줄어들면서 이자부담이 감소하기 때문입니다.

③ 주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다. (X)
- 주택연금법에 따르면, 주택담보노후연금(주택연금)에서 주택소유권은 연금개시 시점이 아닌 계약 종료 시점에 이전됩니다.
- 계약 종료 사유: ①가입자 사망 ②주택 처분 ③가입자의 계약해지 등
- 연금 수급 중에는 가입자가 계속 소유권을 보유하며 거주할 수 있습니다.
- 이는 주택연금의 핵심 특징으로, 평생 거주권을 보장하는 제도입니다.

④ 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다. (O)
- MBB(Mortgage Backed Bond)는 발행기관이 원리금 지급을 보증하는 구조입니다.
- 기초자산인 주택저당대출에서 채무불이행이 발생하더라도 발행기관이 투자자에게 원리금을 지급할 의무가 있습니다.
- 이는 MBS(Mortgage Backed Securities)와 구별되는 특징입니다.

⑤ 다층저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당풀에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보부증권을 발행할 수 있다. (O)
- CMO(Collateralized Mortgage Obligation)는 하나의 저당풀을 기초로 여러 등급(tranche)의 증권을 발행합니다.
- 각 등급별로 상환우선순위, 만기, 수익률이 다르게 설계되어 투자자의 다양한 니즈를 충족합니다.

## 핵심 포인트
주택연금 관련 문제는 자주 출제되는 영역으로, 소유권 이전 시점을 정확히 구분해야 합니다. 연금 수급 중에는 소유권이 유지되며, 계약 종료 시에만 이전된다는 점을 기억하세요.