2016년 부동산학 제2문

정답: ③번 - 행정의 변화에 의한 사업 인·허가 지연위험은 시행사나 시공사가 스스로 관리할 수 없는 외부적 위험요인에 해당합니다.

## 각 선택지 분석

① 워포드(L. Wofford)의 부동산개발위험 분류 (정답)
워포드는 부동산개발위험을 다음 3가지로 분류했습니다:
- 법률위험(Legal Risk): 용도지역 변경, 건축법규 변화 등
- 시장위험(Market Risk): 수요변화, 경기변동, 금리변동 등
- 비용위험(Cost Risk): 건설비 상승, 자재비 증가 등
이는 부동산개발론의 기본 이론으로 정확한 설명입니다.

② 부동산개발사업의 시장위험 노출 (정답)
부동산개발사업은 통상 2-5년의 장기간이 소요되므로, 이 기간 동안 경기변동, 금리변화, 수요변화 등 다양한 시장위험에 지속적으로 노출됩니다. 특히 분양시점과 준공시점의 시장상황 변화는 사업성에 큰 영향을 미칩니다.

③ 행정변화에 의한 인·허가 지연위험 (오답)
행정의 변화에 의한 사업 인·허가 지연은 외부적·비통제적 위험에 해당합니다. 시행사나 시공사가 스스로 관리하거나 통제할 수 없는 위험요인으로, 정부정책 변화, 행정절차 변경, 담당공무원 교체 등이 원인이 됩니다. 이는 법률위험의 범주에 속하며, 사업주체가 직접 관리할 수 없는 위험입니다.

④ 법률위험 최소화 방안 (정답)
이용계획이 확정된 토지는 향후 용도지역 변경이나 개발제한 등의 가능성이 낮아 법률위험을 최소화할 수 있습니다. 도시관리계획이 수립되고 개발계획이 구체화된 토지일수록 법적 불확실성이 감소합니다.

⑤ 시장 불확실성과 시장위험 (정답)
예측 불가능한 경기변동, 부동산시장 침체, 소비자 선호도 변화 등은 모두 시장위험의 핵심 요인들입니다. 이러한 불확실성은 분양률, 임대율, 매매가격 등에 직접적인 영향을 미칩니다.

## 핵심 포인트

부동산개발위험은 관리 가능성에 따라 구분할 수 있습니다:
- 내부적·통제가능 위험: 설계변경, 시공관리, 품질관리 등
- 외부적·비통제 위험: 행정변화, 법규변경, 시장변동 등

암기 팁: "행정은 내가 못 바꿔" - 행정의 변화는 사업주체가 통제할 수 없는 외부 위험요인임을 기억하세요.