2016년 부동산학 제16문

정답: ③번 - 순영업소득은 유효총소득에서 운영비용을 차감한 소득으로, 영업외수입을 더하는 것이 아니라 순수한 부동산 운영을 통한 소득을 의미합니다.

## 부동산 운영수지분석의 단계별 구조

부동산 운영수지분석은 다음과 같은 단계적 구조로 이루어집니다:

가능총소득(PGI) → 유효총소득(EGI) → 순영업소득(NOI) → 세전현금흐름(BTCF) → 세후현금흐름(ATCF)

## 각 선택지 분석

① 가능총소득 (정답)
가능총소득(Potential Gross Income)은 공실이나 임대료 연체 등을 고려하지 않고 100% 임대되었을 때의 이론적 최대 소득입니다. 단위면적당 추정 임대료 × 임대면적으로 계산하는 것이 맞습니다.

② 유효총소득 (정답)
유효총소득(Effective Gross Income)은 실제로 수취 가능한 소득을 의미합니다.
- 계산식: 가능총소득 - 공실손실 - 불량부채 + 기타수입(주차료, 간판료 등)
- 현실적인 운영 상황을 반영한 실질적 수입 개념입니다.

③ 순영업소득 (오답)
순영업소득(Net Operating Income)은 유효총소득에서 운영비용을 차감한 소득입니다. 영업외수입을 더하는 것이 아닙니다.
- 정확한 계산식: NOI = 유효총소득 - 운영비용
- 운영비용에는 관리비, 수선비, 보험료, 재산세 등이 포함되나, 감가상각비나 대출이자는 제외됩니다.

④ 세전현금흐름 (정답)
세전현금흐름(Before Tax Cash Flow)은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금 상환액)을 차감한 금액입니다.
- 계산식: BTCF = NOI - 부채서비스액
- 실제 투자자가 세금 납부 전에 받을 수 있는 현금흐름을 의미합니다.

⑤ 세후현금흐름 (정답)
세후현금흐름(After Tax Cash Flow)은 세전현금흐름에서 소득세를 차감한 최종적인 투자수익입니다.
- 계산식: ATCF = BTCF - 소득세
- 투자자가 실제로 수취하는 순현금흐름입니다.

## 핵심 포인트

1. 순영업소득의 개념: NOI는 부동산 자체의 순수한 수익력을 나타내는 지표로, 자본구조(부채비율)와 무관한 운영 성과만을 반영합니다.

2. 운영비용 vs 자본비용: 운영비용은 NOI 계산에 포함되지만, 대출이자나 원금상환은 자본비용으로 분류되어 NOI 이후 단계에서 차감됩니다.

3. 시험 출제 포인트: 각 단계별 계산 순서와 포함/제외 항목을 정확히 구분하는 것이 중요합니다.

## 암기 팁

"가능→유효→순영업→세전→세후" 순서로 단계적으로 차감되어 간다고 기억하되, 순영업소득은 순수한 '운영' 결과이므로 영업외 항목을 추가하지 않는다는 점을 강조해서 기억하시기 바랍니다.