2016년 중개사법 제9문

## 정답: ① ㄱ

결론: 계약명의신탁은 부동산실명법의 적용대상이므로 ㄱ만이 옳은 설명입니다.

## 법적 근거 및 해설

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위해 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있습니다.

### 계약명의신탁의 법적 효과

부동산실명법 제4조 제1항에 따르면, 부동산 소유권이전등기를 신탁받은 자가 명의신탁약정에 따라 그 부동산을 처분하는 행위는 무효입니다. 다만, 제3자가 선의이고 무과실인 경우에는 그 처분행위가 유효합니다.

본 사안에서 甲과 乙 간의 계약명의신탁약정에 따라 乙명의로 등기된 X토지는 부동산실명법의 적용을 받으며, 다음과 같은 법적 효과가 발생합니다:

### 주요 법적 효과들

1. 명의신탁약정의 무효: 부동산실명법 제3조에 의해 명의신탁약정 자체가 무효입니다.

2. 소유권의 귀속: 명의신탁약정이 무효임에도 불구하고, 등기부상 소유자인 乙이 소유권을 취득합니다. 이는 부동산실명법이 추구하는 등기의 공신력 보장 취지입니다.

3. 실권리자의 지위: 甲(실권리자)은 乙에 대해 부당이득반환청구권을 가질 뿐, 소유권을 주장할 수 없습니다.

4. 제3자 보호: 乙이 선의의 제3자에게 부동산을 처분하는 경우, 그 처분행위는 유효하며 제3자는 보호받습니다.

### 핵심 포인트

부동산실명법 관련 문제에서 자주 출제되는 핵심사항들:

- 계약명의신탁과 등기명의신탁의 구별: 둘 다 부동산실명법의 적용대상
- 명의신탁약정의 무효와 소유권 귀속의 분리: 약정은 무효이지만 등기명의자가 소유권 취득
- 선의의 제3자 보호 원칙: 거래안전 보장을 위한 핵심 규정

### 실무상 주의사항

공인중개사는 부동산 거래 시 명의신탁 여부를 반드시 확인해야 하며, 명의신탁이 의심되는 경우 거래 당사자들에게 부동산실명법의 적용과 그에 따른 법적 효과를 명확히 설명해야 합니다. 특히 실권리자와 등기명의자가 다른 경우의 위험성을 충분히 고지하는 것이 중요합니다.

암기 팁: "명의신탁 = 약정무효 + 명의자소유 + 제3자보호"로 기억하면 부동산실명법의 핵심 체계를 쉽게 이해할 수 있습니다.