2016년 중개사법 제27문

## 정답: ③번 (ㄱ, ㄴ, ㄷ)

결론: 토지거래허가구역의 지정권자, 허가대상, 허가기준에 관한 기본 원칙들이 모두 올바르게 제시되어 정답입니다.

### 법적 근거 및 각 선택지 분석

ㄱ. 토지거래허가구역 지정권자
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조에 따르면, 토지거래허가구역은 시·도지사가 지정합니다. 투기과열지구나 개발예정지역 등에서 토지거래를 적절히 통제하기 위해 광역자치단체장인 시·도지사에게 지정권한을 부여한 것입니다. 따라서 이 내용은 정확합니다.

ㄴ. 허가대상 토지거래
같은 법 제9조에서는 토지거래허가구역 내에서 토지 등의 소유권을 취득하려는 자는 미리 시·도지사의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 여기서 '토지 등'에는 토지와 토지 위의 정착물이 포함되며, 매매뿐만 아니라 교환, 증여, 신탁 등 모든 소유권 이전행위가 해당됩니다. 따라서 이 내용도 정확합니다.

ㄷ. 허가기준의 적정성
법 제10조 및 시행령에서는 토지거래허가의 기준을 명시하고 있습니다. 허가권자는 ①이용목적의 적정성 ②자금조달능력 ③토지이용계획의 구체성 등을 종합적으로 검토하여 허가 여부를 결정합니다. 단순한 투기목적이나 불분명한 이용계획으로는 허가받기 어려우므로 이 내용 역시 정확합니다.

ㄹ. 허가 없는 거래의 효력
법 제28조에 따르면 허가를 받지 않고 체결된 토지거래계약은 무효가 됩니다. 이는 토지거래허가제도의 실효성을 확보하기 위한 강력한 제재수단입니다. 만약 ㄹ에서 "유효하다"고 했다면 이는 틀린 내용이 됩니다.

### 핵심 포인트

1. 지정권자: 시·도지사 (시장·군수·구청장이 아님)
2. 허가대상: 소유권 취득 전 사전허가 필요
3. 허가기준: 이용목적의 적정성이 핵심
4. 위반효과: 계약무효라는 강력한 제재

### 암기 팁

토지거래허가구역은 "시도지사가 지정하고, 사전허가 받아야 하며, 적정한 이용목적이 있어야 하고, 위반시 무효"라는 4단계로 기억하면 됩니다.

이 문제는 토지거래허가제도의 기본 체계를 묻는 전형적인 문제로, 각 요소별 정확한 이해가 필요합니다.