2015년 부동산학 제36문

## 정답: ④번

④번이 정답인 이유: 감정평가 과정에서는 개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이므로, "지역분석보다 개별분석을 먼저 실시한다"는 설명은 틀렸습니다.

## 법적 근거

부동산 가격공시에 관한 법률 시행규칙 제6조(표준지의 감정평가 방법) 및 감정평가 실무기준에 따르면, 감정평가는 일반적으로 지역분석 → 개별분석 → 적용방법 선택 → 시산가격 조정 순서로 진행됩니다.

## 각 선택지 분석

① 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
- 정답: 지역분석의 핵심 목적 중 하나가 해당 지역의 표준적 이용형태와 일반적인 가격수준을 파악하는 것입니다. 이를 통해 대상부동산의 가격 범위를 예측할 수 있습니다.

② 지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이다.
- 정답: 지역분석은 대상부동산이 속한 인근지역, 유사한 특성을 가진 유사지역, 그리고 동일한 수요와 공급이 작용하는 동일수급권을 분석 대상으로 합니다.

③ 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
- 정답: 개별분석을 통해 대상부동산의 물리적, 법적, 경제적 특성을 파악하고, 이를 바탕으로 최유효이용을 판정합니다. 최유효이용은 법적으로 허용되고, 물리적으로 가능하며, 경제적으로 타당한 이용방법을 의미합니다.

④ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
- 오답: 감정평가 과정에서는 지역분석을 먼저 실시한 후 개별분석을 진행하는 것이 일반적입니다. 지역분석을 통해 거시적 관점에서 지역 특성을 파악한 후, 개별분석으로 미시적 관점에서 대상부동산의 개별 특성을 분석합니다.

⑤ 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다.
- 정답: 지역분석은 대상부동산이 속한 지역 전체의 특성을 거시적으로 분석하고, 개별분석은 대상부동산 자체의 특성을 미시적으로 분석합니다.

## 핵심 포인트

감정평가 과정의 순서는 시험에서 자주 출제되는 중요한 포인트입니다. 지역분석 → 개별분석 순서를 반드시 기억해야 합니다. 이는 논리적으로도 타당한데, 전체적인 지역 특성을 먼저 파악한 후 개별 부동산의 특성을 분석하는 것이 효율적이기 때문입니다.

## 암기 팁

"지개적시"로 기억하세요: 지역분석 → 개별분석 → 적용방법 선택 → 시산가격 조정. 감정평가는 큰 틀에서 작은 틀로, 거시에서 미시로 접근한다고 이해하면 순서를 쉽게 기억할 수 있습니다.