2015년 부동산학 제35문

## 정답 해설

시산가액 조정을 통한 감정평가액 산정에서 가중평균 계산을 통해 1.12억원이 도출됩니다.

### 법적 근거
부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 및 감정평가 실무기준에 따르면, 감정평가에서는 원칙적으로 3가지 접근방법(원가법, 비교법, 수익법)을 적용하여 각각의 시산가액을 구한 후, 이를 조정하여 최종 감정평가액을 결정해야 합니다.

### 시산가액 조정 과정 분석
감정평가에서 시산가액 조정은 다음과 같은 단계로 진행됩니다:

1. 각 접근법별 시산가액 산정: 원가법, 비교법, 수익법을 통해 각각의 시산가액을 구합니다.

2. 가중치 부여: 대상부동산의 특성, 시장상황, 자료의 신뢰성 등을 고려하여 각 접근법에 적절한 가중치를 부여합니다.

3. 가중평균 계산: 각 시산가액에 가중치를 곱하여 합산한 후, 가중치의 합으로 나누어 최종 감정평가액을 산정합니다.

문제에서 제시된 자료를 바탕으로 계산하면:
- 가중평균 = (각 시산가액 × 가중치)의 합 ÷ 가중치의 합
- 최종 결과 = 1.12억원

### 오답 분석
- ①번 1.09억원: 가중치 적용 시 계산 오류 또는 잘못된 가중치 배분으로 인한 결과
- ②번 1.10억원: 단순평균을 적용했거나 가중치 계산에서 소수점 처리 오류
- ③번 1.11억원: 가중치 배분은 올바르나 계산 과정에서의 반올림 오류
- ⑤번 1.13억원: 과도한 가중치를 특정 접근법에 부여하거나 계산 실수

### 핵심 포인트
1. 가중치의 합리적 배분: 대상부동산의 용도, 시장성, 자료의 신뢰도를 종합적으로 고려해야 합니다.

2. 계산의 정확성: 소수점 처리와 반올림에 주의해야 하며, 일반적으로 만원 단위까지 계산합니다.

3. 접근법별 특성 이해:
- 원가법: 신축건물이나 특수용도 부동산에 적합
- 비교법: 거래사례가 풍부한 일반적인 부동산에 적합
- 수익법: 임대수익이 있는 수익용 부동산에 적합

### 시험 대비 요령
시산가액 조정 문제는 계산 실수가 발생하기 쉬우므로, 각 단계별로 차근차근 계산하고 검산하는 습관을 기르는 것이 중요합니다. 특히 가중치 배분의 논리적 근거를 이해하고, 실제 감정평가 실무에서 어떤 기준으로 가중치를 부여하는지 숙지해야 합니다.