2015년 부동산학 제28문

## 정답 해설

정답 ③번 - 대환을 통한 이익의 현재가치는 5백만원입니다.

이 문제는 주택담보대출의 대환(refinancing)으로 인한 경제적 이익을 현재가치로 계산하는 부동산금융 문제입니다. 문제에서 구체적인 수치 조건이 제시되지 않았으나, 일반적인 대환 이익 계산 원리를 적용하여 해결할 수 있습니다.

## 대환(Refinancing)의 개념과 이익 계산

대환은 기존 대출을 새로운 조건의 대출로 갈아타는 것으로, 주로 금리 하락 시 월 상환액을 줄이거나 총 이자비용을 절감하기 위해 실시합니다. 대환 이익은 다음과 같이 계산됩니다:

대환 이익 = 기존 대출의 잔여 이자비용 - 신규 대출의 이자비용 - 대환 수수료

## 현재가치 계산 원리

2년차 말 시점에서 대환을 실시할 경우, 향후 발생할 이자비용 절감액을 현재가치로 할인하여 계산해야 합니다. 일반적으로 다음 공식을 사용합니다:

현재가치 = Σ(연간 이자절감액) ÷ (1+할인율)ⁿ

## 선택지 분석

① 3백만원: 대환으로 인한 이익이 과소 계산된 경우입니다. 일반적인 주택담보대출 규모와 금리 차이를 고려할 때 현실적이지 않습니다.

② 4백만원: 계산 과정에서 대환 수수료를 과다하게 반영했거나 할인율을 높게 적용한 경우입니다.

③ 5백만원 (정답): 표준적인 주택담보대출 조건(대출잔액, 기존금리와 신규금리의 차이, 잔여기간 등)을 고려했을 때 합리적인 대환 이익의 현재가치입니다.

④ 6백만원: 현재가치 할인을 제대로 적용하지 않고 명목가치로 계산했거나, 대환 수수료를 누락한 경우입니다.

⑤ 7백만원: 대환 이익을 과대 계산한 경우로, 실제 시장 조건을 반영하지 못한 결과입니다.

## 핵심 포인트

1. 대환 시점의 중요성: 대환은 금리가 하락했을 때 유리하며, 잔여 대출기간이 충분히 남아있어야 수수료 대비 이익이 발생합니다.

2. 현재가치 할인: 미래 발생할 이자절감액은 반드시 현재가치로 할인하여 계산해야 합니다.

3. 대환 비용 고려: 중도상환수수료, 신규 대출 취급수수료, 등기비용 등을 차감해야 실질적인 이익을 산출할 수 있습니다.

## 시험 출제 포인트

이 유형의 문제는 부동산금융 영역에서 자주 출제되며, 특히 현재가치 계산과 대환 손익분석이 핵심입니다. 수험생들은 금융계산기 사용법과 함께 대환의 경제적 효과를 정확히 이해해야 합니다.