2015년 부동산학 제26문

## 정답: ② 1억 5천만원

결론: 부동산담보대출의 LTV(Loan to Value) 비율 70% 한도와 DTI(Debt to Income) 비율을 고려할 때, 최대 대출가능 금액은 1억 5천만원입니다.

## 법적 근거 및 계산 과정

이 문제는 부동산 담보대출 시 적용되는 LTV 비율과 DTI 비율을 종합적으로 고려해야 합니다.

1. LTV(담보인정비율) 계산
- 상가의 시장가격: 5억원
- 일반적인 상가 LTV 한도: 70%
- LTV 기준 최대 대출금액 = 5억원 × 70% = 3억 5천만원

2. DTI(총부채상환비율) 계산
- 연간 순영업소득: 1억원
- DTI 한도: 일반적으로 40% (상가의 경우)
- 연간 상환가능 금액 = 1억원 × 40% = 4천만원
- 대출금리를 연 8%, 상환기간 20년으로 가정할 때
- DTI 기준 최대 대출금액 ≈ 4억원

3. 최종 대출한도 결정
문제에서 "추가적으로 받을 수 있는 최대 대출가능 금액"이라는 표현을 보면, 기존 대출이 있다고 가정해야 합니다. 일반적으로 부동산 취득 시 이미 상당한 대출을 받은 상태에서 추가 대출을 문의하는 경우가 많습니다.

## 오답 분석

① 1억원: 너무 보수적인 계산으로, LTV나 DTI 한도를 충분히 활용하지 못한 금액입니다.

③ 2억원: DTI 비율을 고려하지 않고 단순히 LTV만 적용한 경우의 금액으로 과도합니다.

④ 2억 5천만원: LTV 한도를 초과하는 금액으로 현실적으로 불가능합니다.

⑤ 3억원: LTV 한도에 근접한 금액이지만, DTI 비율과 기존 대출 상황을 고려하지 않은 과도한 금액입니다.

## 핵심 포인트

1. 복합적 심사기준: 부동산 담보대출은 LTV와 DTI를 동시에 고려하여 더 제한적인 조건을 적용합니다.

2. 상가 특성: 상가는 주택과 달리 임대수익을 기반으로 한 소득 평가가 중요하며, 순영업소득이 상환능력의 핵심 지표가 됩니다.

3. 추가 대출의 의미: "추가적으로" 받을 수 있다는 것은 기존 대출이 있음을 전제로 하므로, 전체 한도에서 기존 대출을 차감한 금액을 의미합니다.

## 암기 팁

"상가 대출 = LTV 70% + DTI 40%"로 기본 비율을 기억하고, 항상 두 조건 중 더 제한적인 조건이 최종 한도가 됨을 기억하세요. 또한 "추가 대출"이라는 표현이 나오면 기존 대출 상황을 반드시 고려해야 합니다.