2015년 부동산학 제24문

## 정답: ④번

결론: 고정금리대출에서 금리상승 시 차입자는 조기상환을 하지 않으므로, 대출기관의 조기상환위험은 오히려 감소합니다.

## 각 선택지 분석

① CMO(담보부저당증권) - 정답
CMO는 모기지풀을 여러 개의 트랜치(tranche)로 나누어 발행하는 증권입니다. 각 트랜치는 서로 다른 만기, 이자율, 위험도를 가지며, 투자자의 다양한 투자성향에 맞춰 설계됩니다. 예를 들어 A트랜치는 단기·저위험, Z트랜치는 장기·고위험으로 구성되는 것이 일반적입니다.

② MBB(모기지담보채권) - 정답
MBB는 채권형태로 발행되는 증권으로, 발행기관이 투자자에게 원리금 지급을 보장해야 합니다. 이를 위해 발행자는 담보가치보다 더 많은 담보(초과담보, overcollateralization)를 제공하여 투자자를 보호하는 것이 일반적입니다.

③ MPTS(모기지유통증권) - 정답
MPTS는 모기지의 원리금을 그대로 투자자에게 전달하는 구조입니다. 따라서 차입자가 조기상환할 경우 발생하는 재투자위험은 투자자가 직접 부담하게 됩니다. 발행기관은 단순히 중개역할만 하므로 조기상환위험을 부담하지 않습니다.

④ 고정금리대출의 조기상환위험 - 오답
이 선택지가 틀린 이유는 금리변동에 따른 차입자 행동을 잘못 이해했기 때문입니다. 금리가 상승하면 차입자는 현재의 낮은 고정금리를 유지하려 하므로 조기상환을 하지 않습니다. 오히려 금리가 하락할 때 차입자가 더 낮은 금리로 재융자를 받기 위해 조기상환을 하게 되어 대출기관의 위험이 커집니다.

⑤ 2차 저당시장 - 정답
2차 저당시장은 1차 시장에서 발생한 모기지를 매입하여 증권화함으로써 1차 시장에 유동성을 공급합니다. 이를 통해 은행 등 1차 시장 참여자들이 지속적으로 대출을 실행할 수 있는 자금을 확보하게 됩니다.

## 핵심 포인트

부동산금융에서 금리위험과 조기상환위험의 관계는 자주 출제되는 중요한 개념입니다. 고정금리대출에서는 금리상승 시 조기상환위험이 감소하고, 금리하락 시 조기상환위험이 증가한다는 점을 정확히 이해해야 합니다.

## 암기 팁

"고정금리 + 금리상승 = 조기상환 감소"로 기억하세요. 차입자 입장에서 생각해보면, 시장금리가 오르면 현재의 낮은 고정금리가 유리하므로 굳이 조기상환할 이유가 없습니다.