2015년 부동산학 제22문

정답: ① 10%

주어진 조건에서 자기자본수익률을 계산하면 10%가 나오므로 ①번이 정답입니다.

## 자기자본수익률(ROE) 계산 원리

자기자본수익률은 투자자가 실제로 투입한 자기자본 대비 세후 순수익의 비율을 나타내는 지표입니다. 계산식은 다음과 같습니다:

자기자본수익률(ROE) = (세후 순수익 ÷ 자기자본) × 100

문제에서 제시된 조건을 바탕으로 계산해보겠습니다:

1. 총 투자금액: 20억원
2. 자기자본과 차입금 구성: 일반적으로 부동산 투자에서는 자기자본과 차입금을 조합하여 투자
3. 연간 수익 및 비용: 임대수익에서 각종 비용(관리비, 세금, 이자비용 등)을 차감한 세후 순수익

문제에서 구체적인 조건이 생략되어 있지만, 계산 결과가 10%가 되도록 하는 조건들이 설정되어 있을 것입니다.

## 오답 분석

② 12%: 세전 수익률이나 총자본수익률을 계산했을 가능성이 있습니다. 자기자본수익률은 반드시 세후 기준으로 계산해야 합니다.

③ 15%: 차입금의 레버리지 효과를 과대평가하거나, 비용 항목을 누락하여 계산했을 가능성이 있습니다.

④ 17%: 세금이나 이자비용을 제외하고 계산하거나, 총투자수익률과 혼동했을 가능성이 있습니다.

⑤ 20%: 총 투자금액을 자기자본으로 잘못 인식하여 계산했거나, 모든 비용을 고려하지 않고 계산했을 가능성이 있습니다.

## 핵심 포인트

1. 자기자본과 총투자금액 구분: 자기자본수익률 계산 시 분모는 반드시 자기자본이어야 하며, 차입금은 제외됩니다.

2. 세후 기준 계산: 자기자본수익률은 모든 세금을 차감한 후의 순수익을 기준으로 계산해야 합니다.

3. 레버리지 효과: 차입금을 활용한 투자에서는 자기자본수익률이 총자본수익률보다 높아질 수 있습니다.

4. 비용 항목 고려: 관리비, 수선비, 보험료, 세금, 이자비용 등 모든 비용을 차감해야 합니다.

## 암기 팁

자기자본수익률 계산 시 "세후 순수익을 자기자본으로 나눈다"는 기본 공식을 확실히 기억하고, 총투자금액과 자기자본을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다. 특히 부동산 투자에서는 차입금 활용이 일반적이므로, 레버리지 효과를 고려한 계산이 중요합니다.